供给不足的源头是人为限制的土地供给

　　今天想要着重谈的问题是为什么中国的房价这么高？中国的房价这么高，我的理解是最重要的原因是供给不足，就是中国的房地产市场的很强的需求，无论是住房方面，还是投资方面，都正常。不正常的是供给不足，供给不足的源头是什么？是人为限制的土地供给。由于非常强有力的、人为的、有意识地限制了土地供给，造成了严重的供不应求，这是真正导致中国的房价特别高的最重要的原因。

　　在任何一个投资领域里，只要有什么原因能把供给卡住，把价钱抬上去，一定引起投机，过度的投机引诱的主要就是这个原因，由一个外来的力量把价钱抬上去，当这个外来的力量把价钱抬上去的时候，就有很多人看，就往里投，就进一步抬上去，越抬越高，这里最基本的问题就是供给不足的问题。

　　讨论中国的供给不足的问题，只要这个问题不解决，房价过高的问题永远不能解决。不解决，城市的生活质量不可能提高，或者一定有严重性质，实际上这个问题是真正影响中国的长远经济发展的问题。当我们今天说中国内需不足的时候，内需里面最大的东西是住房和住房相关的消费，只要把住房土地供给控制住，就把住房价钱顶的很高，就限制了人们在住房方面的消费，就限制了由住房相关的所有一切的消费。所以，内需不足的重大的根源之一也是土地供给不足的问题。

　　为什么土地供给不足？我们大家都知道，有一个不断的反复强调的理由：第一个理由，中国是地少人多；第二个理由，中国18亿亩红线，就是耕地少。

　　其实只要简单看一点点事实，你就会发现这两个理由都不对。

　　第一， 中国不是地少人多，特别简单，你就看看中国的平均的人口密度，看全世界的密度，把中国和他们放一起排的话，中国算全世界的中等或者中下等，比中国人口密度高的国家在全世界有七八十个，所以中国绝对不是所谓地少人多的国家。

　　再具体一些说，人们会说不对，还有很多的沙漠和喜马拉雅山，我们看中国密度最高的省份，中国密度最高的省是江苏和浙江，江苏和浙江的人口密度和台湾基本一样，下面看一看台湾的住房什么样，这样就会知道台湾没有人为的限制土地供给，台湾除了在极其个别的几个地方地价高以外，普遍地价不是很高，这就是一个非常好的例子。

　　18亿亩红线的理由不对，道理特别简单，因为中国绝大部分的土地根本不是耕地，大部分的是不可耕地或者不是耕地，这些绝大部分的土地是非常大量的是完全可以做城市建设使用的。

　　如果没有人为的限制土地供给，如果可以在这些不是耕地的地方土地是可以拿来用的话，中国的房地产市场不会这样，就是地价不会这么高。

　　我们现在人在北京，最简单的例子，最容易看的例子就是北京自己，北京的大部分土地没有使用，大部分的没有使用的土地都不是耕地，但这些土地仍然不允许使用。比如去北京郊区的六环周围，像昌平也好、门头沟也好、房山也好，大量的非常优美的、漂亮的缓坡的山地是完全可以建设城市的，高速公路都到了附近了，但是你看看那边的房子都是所谓的小产权，是不承认的，只要土地的供给放开，那些非耕地的土地允许使用，那马上北京的土地供给就不是这个样子的，北京的地价就不是这个样子的。

　　但是不可避免在城市的个别地区有很高的房价，任何国家都是一样的，但是把这个放开以后老百姓就有不是很贵的房子可以买。

　　我这里特别简单提一下香港。香港是一个世界上最坏的例子之一，就是关于人为的控制土地供给。我到了香港短短的时间，就发现这个问题，非常、非常让我吃惊香港发生的事情。

　　我们首先看一下城市人口密度，如果我们真正按照城市面积和人口来相比的话，香港的城市密度实际上低于北京、低于上海，我们所有人都认为香港的人口密度高得不得了，实际发生的是香港80%以上的土地是不允许使用的，这是我在世界上任何一个国家没有见过的。

　　还查到非常重要的法律文件，这个法律文件是《1984年中英联合声明》，《声明》规定从1985年起香港政府每年向市场供应的土地数字不可以超过50公顷，可想而知，一个700万人的城市一年的土地供应不可以超过50公顷，这本身就决定了香港的土地一定高价，只要在经济周期在低谷回来之后，从长远来看一定高价，原因特别简单，就是因为土地的限制。

　　我们看看香港的实际人口密度是多少，我刚才说的是香港土地全部都算上，但是由于80%以上的土地不能用，所以在能用的土地只占不到五分之一，所以香港的实际人口密度一定是超过3.2万人每平方公里，这是什么概念呢？这是世界第一，这世界第一并不是它没有真的土地，而是土地不供给。

　　澳门的人口密度是1.8万每平方公里，只要去香港和澳门看一看，就可以看看澳门的老百姓的生活有多么的好。我再简单告诉大家几个数字，非常有趣。首尔人口密度1.7万人每平方公里，这个夏天我在首尔住了四个月，我深切的感觉是首尔人口密度要低于北京和上海，但是要看统计数字，北京的人口密度是7000多人每平方公里，上海的人口密度不很大，但是为什么你的感觉觉得很拥挤？原因非常简单，北京和上海都有严格的土地供给限制。因此，有大量的土地是不允许使用的，所以并不是我们城市居民能够生活的地方。