什么地方是钱堆出来的市场？什么地方是人堆出来的市场？人堆出来的市场相对比较安全

　　21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航：

　　大家经常在聊房地产，经常聊的原因就是困惑，越聊越不明白，所以经常聊。我们的职业就是替客户去分析怎么样，所以我们就必须要做这个事情，现在我们1500家门店，2万个经纲人，每分钟成交一个单子，要帮助客户分析到底房子会涨还是会跌，本身我们自己其实也还是困惑。

　　美国次贷危机，房价跌了30%，我在纽约住了很多年，房价跌的这么厉害，我第一反应就是能不能在曼哈顿想办法买一套房子住，因为我很喜欢那个城市的感觉。回去几次一看，曼哈顿的房价根本没有跌，美国的房价绝对跌了，最厉害的佛罗里达、得克萨斯，这种地方什么特点呢？大家都知道拉斯维加斯，有一段时间地产泡沫的时候，很多人去那儿炒房子，付50%的按揭，买一套房子扔在那个地方，其实根本不去那住。一下子把那个地方房价都拉起来了，这种地方明显就是说钱拱起来的市场。曼哈顿是由人堆积起来的市场，全国各地的有钱人，包括中国很多成功的企业家，为了孩子读书等等原因跑到曼哈顿置业。即使在这样的市场情况下，大家看到还是不断的有人涌入。所以房价没有跌。

　　反过来看中国的房地产市场，中国的房子总有盖够的一天，不可能没完没了地盖下去，总是有够的时候。我们跟客户讲，真的碰到够的那一天，到底会发生什么情况。什么地方是钱给堆出来的市场，什么地方是人堆出来的市场，人堆出来的市场相对比较安全。

　　我们自己困惑，我们做了一个比较笨的事儿，大家说北京房子空置率很厉害，北京到底有多少套房子，怎么查不到，我们有电脑系统，每个店里都有我们楼盘指点，我们一个一个数，在我们系统里面，北京市楼盘在450万套左右。

　　整个北京450万套，考虑到一些房源的缺失，北京市的房源一共是450—500万套的房子。在北京的房子多不多，北京加上流动人口一共2000万人口，我们保守一些估计，2.5个人一个家庭，我们大概有多少个家庭，起码800万以上的家庭，这里有500万房子，房子本身并不能说富余了，不能这么讲，只是说有的人买得起，拥有很多，有的人买不起，很多人住在集体宿舍里面，我们很多经纪人三四个人合租一套房子，还有这样情况的存在。

　　反过来，我们去到一些城郊的地方，比如燕郊，比如新兴的三线城市，房子开发卖出去了，但是黑灯率很高，住的人并不是很多，这个地方是不是钱堆起来的，这种地方可能我们面临的风险是不是会大一点。

　　比如温州，温州房价那么贵，但是这个地方钱多，人也多，大家知道温州的人很有钱，这些年投实业和矿产赚了很多钱，温州人赚钱还有一个归乡的概念，非得在老家置一套房子，这么多有钱人买房子，自然把房价顶起来了。

　　从这个角度来看，将来的中国市场会不会出现泡沫，往下走，可能会，但是不能什么地方都往下走，可能意味着非常有竞争力的城市的房价对弱势的抵抗力强一些。

　　我和大家有一个不大一样的观点，大家往常说一线城市的泡沫很厉害，为什么？因为单价太贵了。所以二三线城市还是有空间，我觉得将来房地产如果泡沫真的破裂，最惨的一定是没有什么特点的城市。在美国有一个很典型的城市叫费城，城市非常漂亮，什么都便宜，房子也便宜，消费也便宜，因为整个城市最优秀的人才都吸到曼哈顿去了，因为离曼哈顿太近了，这样的话，就没有一个很好的房价。我们的感觉，给客户一个建议，还是选地方，看什么地方再说房价的风险。