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今年适合投资买房吗

财新记者 黄蒂 2011年01月25日 08:10 来源于 财新网 | 评论(0
高策地产顾问机构董事长李国平认为,今年房价会平稳上涨,地段好、出租回报率高的地产更值得投资

高策地产顾问机构董事长李国平认为,今年房价会平稳上涨,地段好、出租回报率高的地产更值得投资

  财新记者:那您认为今年房企资金链状况会如何?

  高策地产顾问机构董事长李国平:

  任志强说,房地产企业现在资金链不紧张。我倒觉得未必。原因是什么呢?去年的确是有很好的销售。虽然量不大,但大家有很好的销售,所以资金的回笼应该不错。但是去年年底,像北京的一些这样的企业,政府在年底最后一个月,甚至最后那么几天,推出了那些土地,达到了1600亿的土地收益。所以很多企业现在已经把很多的钱放到了交土地存款金、拿地上。那么再加上政府现在还有了个预售资金的监管,就是你今后的钱进来之后,你很可能只能在本项目来使用。这样的话让很多开发商资金的原来的腾挪的余地也变小了。所以在这种情况下应该这样说,刚刚过年第一个月,银行目前对开发企业的放贷还是呈现出银根相对紧的趋势。这跟2008、2009年不一样,那个时候整个的房企,大家都在传言资金链紧张的时候,国企、央企这些在银行中信用比较好的企业,资金拿的还是比较方便。但从今年我所接触的开发商来看,今年目前很多已经批下来的贷款,实际上放到手上的一笔都还没有。所以起码年初是一个趋紧的趋势。那么再加上今年项目的供应会出现很大的一个量,因为从2009年的6月,开工量呈现了一个正增长,一直到去年6月,达到每月开工1.9亿平方米开工量。所以目前情况下,到2011年会形成供应的,会有大量的项目的出现,竞争会比较激烈。如果加上银行房贷比较紧的话,那么开发商很可能出现降价的趋势。

  财新记者:您对2011年房价的预测是怎样的?

  高策地产顾问机构董事长李国平:

  我觉得2011年,因为供应的集中的释放,政策会继续收紧,甚至会加码。虽然物业税的影响我们现在看来不太大,但是因为供求关系发生一些改变,加上开发商的资金链可能会出现一些趋紧的局面,所以我是认为,比较乐观的看,2011年整个的房价就是在平稳中有一个缓慢的增长。有些地区可能在一些比较严厉的调控下,会不会出现价格停止上涨,或者有一些小幅度的下调,就类似于北京去年下半年曾经一度出现的这种情况,我觉得都有可能出现。但总体我认为暴涨的局面,我认为看不到。我倒觉得不是宏观政策的影响,而是可能有一个天量的供应。因为现在房地产的存量跟我们年销售量还有很大的比例,这个比例可能会促使2011年形成很大的供应。但如果资金链又趋紧的话,开发商想捂盘,想控制节奏也不那么容易。尤其是大企业。就像我一直讲的,真正在资金链相对紧,市场销售量上不去的情况下,像万科这样的大企业,一定会率先降价,因为它没法等。小企业反而能等得住,这一个项目大不了我就拖着再说,拖个半年一年都没问题。但是大企业一个月都拖不了,万科现在是千亿的销售额,每个月要卖近百亿,也就是说一个月卖少一点,少了几十个亿,两个月下来就少了100亿。后面再怎么火爆,再怎么预期回暖,它都追不回来。

  财新记者:那就个人投资房地产而言,是否建议他们今年投资?

  高策地产顾问机构董事长李国平:

  如果你是进行一个投资的行为,我觉得一定要区别对待。一方面现在的调控使得我们的房价没有出现过快的上涨,所以这个时机可能也是入市的时机。我是认为在3、5年当中,房地产有一个大幅下降的可能性我认为不是很大。所以从中短期的投资来看,我觉得还是有价值。因为你既然是一个投资的产品,我觉得像以往那几年不管买什么,根本都不用往外租,放在那儿就能赚钱的时代可能不会永远这么持续下去。所以还是要考虑出租回报率。比如说在CBD附近的公寓,比如说商业一些出租比较好的回报率。现在出租回报率都不高,但你要寻求尽可能好的出租回报率,这样来抵御未来可能出现的持有成本。比如说房产持有税,贷款利率提高等等,这些都可能带来未来的持有成本。所以如果你选择的物业能够尽可能好的去抵消未来可能增长的持有成本,在3、5年这样的时间里,我觉得还是可以进行选择的。另外一个,中心城市、二三线城市居住类项目,还要分地区、分产品考虑,不能一概而论。起码我认为现在只要买了就会赚的时代已经过去。我一直有个观点,如果你买房是自用的,而且你有这个实力,那么我一直的观点是随时都能买,而且是晚买不如早买。

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