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央企参建保障房玄机

财新记者 张岚 郭琼 2011年05月24日 07:42 来源于 财新网 | 评论(0
兴趣在于信贷优惠和自有土地建房,但在没有清晰的盈利模式之前,对参建保障房仍持观望态度

兴趣在于信贷优惠和自有土地建房,但在没有清晰的盈利模式之前,对参建保障房仍持观望态度

  当下的北京,一批拥有大量土地的央企,如首都农业集团、京煤集团、北京住总等,纷纷申报起保障房建设项目。无独有偶,一些国企在广州、陕西、河南等地也要求积极参建保障房。长久以来,在人们印象中常常是“一毛不拔”的央企,为什么突然间对不挣钱的保障房动了心,这背后是什么逻辑呢?

  2010年年底,国务院副总理李克强代表政府提出在2011年开工建设1000万套保障房的任务。通过建保障房,改善群众生活、扩大分配公平。根据住房和城乡建设部副部长齐骥的估算,建造这1000万套保障房需要资金在1.3万亿到1.4万亿元之间。其中,各级政府承担5000亿元的资金投入,约占总资金的40%。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:根据我们记者一线的采访了解,现在来讲,这1000万套保障房的任务是下得太快、太猛。这目标跟现实的差距还是比较大。

  郭琼,财新《新世纪》周刊高级编辑,报道领域:金融、公司和产业,代表作有“金信信托清算案”系列报道、“2006银行第一大案”等。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:中央为什么会把主意打在央企的头上?其实是可以理解的。我觉得保障房供应这块,有两个瓶颈,一个是资金瓶颈。一个是供应的瓶颈,就是土地的来源,地方上来说,它要划拨出土地,肯定是要影响它的土地财政的。另外一个,银行的信贷也是稀缺资源。所以借助银根的希望也不大。那现在来讲,拥有这样一个资源优势的群体,那就是非国企和央企莫属了。

  尽管坐拥资金优势,但对企业来说,即便是央企,首要任务还是赚钱。如果没有明确的收益预期,恐怕是推不动保障房建设的。因此,政府出台了一系列优惠政策,包括财政贴息、税费减免等。但也正是由于这些优惠政策,让“央企参建保障房”渐渐变了味。

  在众多优惠措施中,银行给予信贷支持这一条,让很多对参建保障房犹豫不决的央企,不再纠结。慢慢的,越来越多的央企也摸出了门道,决定加入到建设队伍中来。央企的主管单位国务院国资委,在今年5月下发通知,要求各大央企抓住优惠政策出台的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:我们从这个文件里读到的比较大的是两个口子,一个是保障房概念的扩容。以前来讲,保障房是很局限的,是经济适用房,还有公租房、廉租房这些。现在1000万套这个大的篮子里面,包括了旧城改造,棚户区改造,这些项目。这里面大概占到了40%的比例。这块实际上是以前做不动的一块。因为旧改、棚改的前期投入非常高,类似于拆迁成本,得到资金支持也很难,现在有1000万套保障房的帽子,一扣,一包装。那融资问题会容易得多。

  保障房的诱惑不仅仅是信贷优惠。对于上述那些拥有大量土地的央企来说,更是重大福音。央企旗下的工业、仓储或者科研用地,都有机会摇身一变变成住宅用地。这样一来,保障房就有可能变成央企内部的特权房、福利房,甚至可以进入市场买卖。

  由于历史原因,众多央企手中都掌握着非住宅用地。根据记者采访,仅78家涉及房地产的央企手中,就有数目无法估量的土地。恒天集团、中国电子、中国兵器,以及各大航天、钢铁企业,在全国各地都有土地资源。而目前,住建部、国土部等部门对于企业自有用地建设保障房,还没有监管。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:对央企自有土地建保障的问题,是我们最大的关注。因为这块的预期非常的模糊,也可以说这块的预期非常的大。这个口子一放开,我们中国的国企、央企,是掌握土地最多的企业。一旦这块土地存量转化为保障房,过几年又转化成商品房,这样的链条推动这个市场,这个供应是天量的。所以这块对市场未来的影响,现在是不可估量的。十年以来中国住房货币化的改革是一个很大的进步。但这个会不会变成倒退,值得大家关注。这部分保障房如果真变成央企的福利房,这对货币分房来说是一个退步。

  在人们以往的印象中,央企在利益面前跑得很快,在责任面前躲得很远。但我们记者采访调查发现,在保障房建设项目上,即便是央企也很容易沦为弱势群体。这让更多的企业止步于旧城改造和自建房屋,而真正的保障房项目却被一再拖延。

  在北京西郊(出房山地图)的房山区,中国铁建开发了一个有2000多套保障房的项目(长阳国际)。项目结束后,有800套房子被扣留在房山区政府手中,作为政府向开发商回购的保障房。但这批房子的用途是什么,回购款由何人何时向开发商支付,这些问题目前来看都没有明确。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:这块的监管是空白。比如我们刚才说的长阳国际的项目,地方政府也有它的苦衷。它税收流失,土地资源稀缺,土地财政空间,各有各的难处,但如果没有第三方监督,这些都会变成寻租空间。如果这些都定好,比如有透明的分配,或者Reits,我相信开发商是很乐意去做这个项目的。

  建好的保障房如何分配,房屋建设的款项如何回到开发商手中,这是参建保障房的企业最担心的环节。这种担心和企业的性质无关。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:更多的央企需要一种保障房清晰的盈利模式。如果没有清晰的盈利模式来说,都不足以推动项目前进。不论是国资委下命令,或者是强调社会责任,都不足以和它的经济增加值考核能够抗衡。所以,对于央企来说,保障房还是很棘手的一个机遇问题,现在还是一个观望的阶段。

  

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