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中国式炒房搅局海外地产市场

财新实习记者 朱以师 特派华盛顿记者 章涛 记者 孙慧霞 郭琼 张岚 2011年06月21日 07:31 来源于 财新网 | 评论(0
去海外买房正成为中国富裕阶层的新兴投资趋势,但其中风险不可不知

去海外买房正成为中国富裕阶层的新兴投资趋势,但其中风险不可不知

  两周前,在加拿大有一个豪华公寓项目开盘。开盘前三天,突然冒出80多名中国买家冒雨前来排队。这种以往在中国房地产市场才可能看到的景象,震惊了当地居民。对此感到不解的,还有英国、美国、澳大利亚等地的居民,那里的房地产市场,也出现惊人相似的一幕。

  这是北京一个普通的周末。在一家豪华的五星酒店里,海外置业服务机构正在向客户推荐海外物业。2010年下半年以来,高力国际、戴德梁行等五大外资物业代理行相继成立了海外物业部,专门服务有意愿在海外置业的中国人。在过去的六个月里,高力国际通过这样的推介会,成功卖出了50套海外物业,成交金额为1.3亿元人民币。

  高力国际国际物业部董事 邹世宏:这次是我们第一次把加拿大的项目拿到北京来。目前客户的反响很不错,今天十点半的推介会,九点半就有客户来了。我们对于移民重点城市,在加拿大和澳洲非常乐观。对投资性的伦敦等地的业务也很有信心。

  财新记者手上有三份海外房地产市场研究报告。他们出自加拿大、美国和英国的权威地产研究机构。从报告中我们可以看到,自2010年年初到现在,来自中国内地的买家迅速成长为三地住房市场上,不容小觑的力量。

  兰克数据公司发现在2010年加拿大列治文、温哥华地区的高端住宅买家里面,有74%来自中国内地。在美国市场,这个数据是9%。而在大西洋另一边,地产咨询公司世邦魏理仕预计,今年伦敦住宅物业销售总量的5%到10%将来自中国内地。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:其实我觉得这个跟国内的房地产限购政策越来越加紧,还有预期房地产的退出,宏观调控退出的预期不可测性非常有关系。因为资金是需要逐利的,包括如果说从理财概念来说,你家庭闲置资产肯定需要盘活,包括你的现金资产也是需要去运营的。但是中国的投资品,还有包括他的投资渠道非常狭窄。

  郭琼,财新《新世纪》周刊高级编辑,报道领域:金融、公司和产业,代表作有“金信信托清算案”系列报道、“2006银行第一大案”等。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:再加上对外来讲,我们人民币是升值的,这5年以来有一个数据,人民币兑美元大概升值22%。对于拿人民币出去置业的人群来讲,这是一个非常利好的消息。而且从另外一个角度来说,也降低了他们在国外贷款的成本,这种降低是持续的、缓慢的,而且是预期还会继续下降。

  在人民币海外购买力逐步上升的同时,国内一线城市的房屋价格已经和国际接轨。北京城区一套普通的100平米公寓售价在三、四百万之间,而伦敦、温哥华、纽约的公寓售价也差不多是这个水平。这样一来,海外置业多了一个好理由。

  按照高力国际华北区董事总经理高晓晖的分析,海外置业人群大体分为三类。一是留学考虑:有经济能力的家庭考虑到子女在国外租房不如买房,甚至买下大房子分租给其他学生,以房养学。二是受国内购房限制所累,选择投资海外物业,利用外国的低利率,获取回报。三是出于移民的考虑。

  贝恩公司金融服务业主席庄瑞豪:现在对这个政策的不稳定,或者说政策的变化不确定性,确实有一定的焦虑。所以,在访谈的时候,很多富裕人士都提到了这一点,所以在某种程度上看到了投资移民的增加。

  庄瑞豪,贝恩公司金融服务业主席:其负责的《2011中国私人财富报告》中提到,中国富人投资国内房地产的热情逐渐冷却,但投资移民意愿强烈。其中拥有可投资资产超过1千万人民币的人群中,27%的人已经完成投资移民。

  贝恩公司金融服务业主席庄瑞豪:原因很多,有一些是为了子女的教育,有些就是业务的需要,有一部分确实是因为这种焦虑所带来的这样一个动作。包括最近的这种焦虑,确实是带出一部分本来没有考虑要做这个事情,开始也在考虑做这个事情。

  国内政策的挤出效应和海外投资的有效回报,让去国外买房子听上去非常合理。这种合理性催生出了海外置业的热情。但面对陌生的市场和全新的投资环境,中国买家能够适应吗?我们的记者对此作了调查。

  记者采访中发现,中国买家对于海外房产场的乐观预期非常一致。但其中也不乏有人抱着中国式的炒房思维去投资外国房地产,想要通过快进快出迅速积累财富。可惜这种想法在成熟市场上可能要碰钉子。因为中国楼市单边向上的情况在成熟市场中几乎看不到。

  美国洛杉矶地区地产经纪人Luke Lu:首先他要了解美国的房价,美国市场的走势。因为这边跟国内不一样,国内只是一个平方数,然后哪个大楼,这边每个房子跟每个房子都不一样,每个房子里面有不同的限定,很简单,你也知道,因为这边房子的历史有的东西很脆弱,就是说你万一不小心,就很容易伤到。

  Luke Lu,美国洛杉矶地区Shorewood Realtors公司地产经纪人,长期从事地产经纪服务

  美国洛杉矶地区地产经纪人Luke Lu:这边(美国)买房有很多陷阱、很多东西、很多因素在里头的。这边的经纪人的制度是非常非常完善的,不管是从房产经纪,还有房屋检查,还有最后能够顺利成交,这些都有各种各样的经纪人在介入,这些方面可能国内很多人不熟悉这一块,因为在国内卖房买房比较简单,而且(美国)国内现在好多房子抵押出去了,有些房子抵押很多遍,还有他根本就没办法卖,但是这边国内的很多人都不懂。

  除了要去适应成熟市场的规则,当数量巨大的中国买家短时间内涌入外国市场时,不仅引发了房地产市场的波动,更触及到了当地居民的利益。和国内不同,这种利益的冲突在海外市场很可能转变成潜在的风险,让海外置业得不偿失。

  虽然中国购买力创造了海外市场的有效需求。但由于大量外国买家进入市场抬高房价,在上述加拿大温哥华地区,目前的房屋租金回报率已经从几年前的6%、7%下降到2%。这意味着扣除物业、贷款利息以及物业税之后,投资回报已经微乎其微了。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:已经有一些人提出来,要对国外的投资者的买房要有一定的限制。因为这个一方面影响了他们自己购买房子的时候,房价上升有两重影响,对他们,对本地人来讲。一方面,就是他买房子,或者说他想升级的的房子,他的成本增加了。另外一方面,因为在国外,每一栋楼它都是有物业税的,而且物业税是每年都要更新,根据评估的价格进行更新的。所以,如果你房价上涨了,每年这栋物业的评估价也会上涨,那么他的物业税也会上涨,所以整个税负水平会上升。所以,这些因素就会引起一些本地居民的反感,包括也可能会影响到移民政策、留学政策,反过来对这些政策都会造成一些负面的影响。

  

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