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房价看跌 楼市破局

财新记者 李慎,朱以师,郭琼,张岚 2011年09月06日 08:54 来源于 财新网 | 评论(0
开发商着手回笼资金,新盘低价入市几成定局

  8月底,富力地产董事长李思廉在企业中报发布会上,发布了一个震惊业界的消息。他宣布,富力已经把地产的销售价格下调了10%。在今年下半年,地产价格可能还要跌去10%。李思廉的话,可以说是一石激起千层浪。在内地楼市出现长达近一年的对峙期之后,市场的天平即将发生倾斜。

  9月1日,中国指数研究馆发布了8月份全国100个城市住宅价格监测报告。根据这份报告,北京、上海等十大城市的住宅平均价格出现了去年9月以来的第一次下降。虽然只有0.41%的降幅,但结合整个楼市的宏观气候,这个0.41%信号左右非常明显。这批数据也间接印证了富力地产董事长李思廉的说法。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:我觉得这次富力提出来降价,我觉得他就像《皇帝的新装》里面说真话的小孩,他只是说了一句真话而已,其实大部分开发商或者相当一部分业内人士都已经是在看空。

  郭琼,财新《新世纪》周刊高级编辑,报道领域:金融、公司和产业,代表作有“金信信托清算案”系列报道、“2006银行第一大案”等。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:其实富力这次确实是也是出乎他们自己的意料,他这样子随便一说,但是业内还是有很大的反响,因为不管怎么样,同业不太希望看到这样的声音,因为这种声音最怕的是影响了市场的预期。但是,富力说的是实情,因为他只是说而已,其实做到10%降价的企业已经很多了。

  很多人可能还记得,2008年楼市调控加上金融危机,国内房地产一片哀鸿之中,万科公司带头降价销售,结果引来愤怒的业主一把砸了售楼处。但最终市场证明了万科的选择是明智的。进入2011年,当限购令的触角进入到三四线城市,率先降价销售的策略会不会助富力一臂之力。

  在第一轮限购令出台之际,很多开发商选择撤离一线城市,到广袤的二三线城市去。甚至有一些预感到限购令将长期持续的开发商,干脆把三四线城市一并收入囊中。各家房地产企业的中报也证明了,这两块业绩支撑起了他们的销售蓝海。因此一旦限购令顺利向三四线城市推进,那么再次被围追堵截的开发商几乎无计可施。

  阳光100置业集团常务副总裁范小冲:降价的压力现在是存在的,因为有很多公司现在现金流已经开始紧张了,而且库存开始大了,富力占领先机,但是实际上也是在试探,看看市场到底怎么样。

  范小冲:阳光100置业集团常务副总裁

  阳光100置业集团常务副总裁范小冲:不同企业不一样,过去高价的这些企业,又没有融资渠道的,可能难一些,库存大,如果过去谨慎的保守的企业相对好一些。

  2008年房地产业的艰难困苦带给开发商的另一个启示,就是任何时候都要储备粮草,以免资金链断裂而陷入万劫不复之地。但在强悍的限购政策面临,这个本来应该很管用的经验却无法保住很多房地产企业。

  比起融资手段丰富的大型房地产集团,中小开发商更容易陷入资金链的泥潭。中原地产监测的数据显示,今年1至7月,房地产行业公开的股权并购为62宗,比去年同期增加了72.2%。涉及金额则同比增长了101.9%。而全年的并购可能在120宗左右。在萎靡的市场和困难的融资之间,很多中小开发商选择了卖掉公司离开这个市场。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:从最新披露的银行中报来看,事实上这里面已经有一些端倪显现了,银行的中报显示大部分银行从3月份,也就是二季度以来,预期的贷款已经上升非常快,其中预期贷款里面,房开贷就是房地产开发贷这块的比重是很高的。所以说,从这里可以看到,中小开发商的现金流已经出现了一定的问题。

  话又说回来,在房地产这个严重倚赖现金流的行业,即使资金再雄厚的开发商也禁不起漫长的等待。如果预售资金不回笼,那么不出半年,信贷问题就会变得特别突出。不管开发商乐不乐意,通过低价入市回笼资金,几乎是没有办法的办法。但这里又有一个问题,究竟什么样的价格是低价。

  8月30日,有记者致电北京通州某一地王级楼盘,询问其新盘售价。销售处人员表示,其对外售价为每平米1.5万元,较好的楼层价格在每平米1.7万元。比起原先公布的均价2.5万元,下降了30%。

  财新《新世纪》周刊高级编辑郭琼:就是说这一波房地产房价的波动,不会像以前那样是一个巨幅的跌荡,因为毕竟这一波房价还是有一些支撑的因素。一个是经过了那一轮调控的洗礼,开发商也有很多的策略,他们也事先从去年开始就做了一些分散化的布局,包括产品的分散化,包括向商业地产转,还有更多的产品类型的开发,这些已经开始做一些分散风险的一些预备。另外一个就是低价的支撑。

  和股市一样,楼市玩的也是信心游戏。向下的预期一旦形成,短时间内很难改观。这种预期之下,市场也会应声而动。当信贷支持趋向理性,楼市调控没有放松可言,投机者逐渐离场,楼市价格没有理由不向理性偏移。只可惜,支撑高房价的土地政策依然屹立不倒,理性购买者也不会对房价跌幅报太大的希望。

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