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鄂尔多斯楼市幻梦

财新记者 李慎 王嘉鹏 2011年11月15日 08:00 来源于 财新网 | 评论(0
房地产和民间借贷互相捆绑,催生资产泡沫,最终引发借贷危机

  在凭借煤炭资源迅速崛起的鄂尔多斯,严姐曾是位颇为风光的人物。她交际颇广,熟识本地的房地产开发商和煤老板。亲戚朋友和其他人慕名而来,将自己的资金以2到2.5分的利息交给严姐,再由她投向房地产和煤矿等项目。各项目会定期向严姐付利息,她随后再把利息打给自己线下的几百位债权人。然而随着今年鄂尔多斯房地产市场的崩盘,这个一直运转良好的系统失灵了。

  财新《新世纪》周刊记者 李慎:她把钱放给一些房地产开发商和煤矿老板,但是现在找他们根本找不到。没有人接电话,敲门也没有人开,所以她现在整个是一个非常崩溃的状态。

  李慎,财新《新世纪》周刊记者,专于地产和商业报道。主要作品有《搞定一场招拍挂》、《敲打房地产》等。

  财新《新世纪》周刊记者 李慎:她当时跟我们描述的是,她的借款人,因为没有办法给他们按时打利息,所以说在不断地,每天都在打电话找她,包括她以前的好朋友、同事。她的原话是:“鄂尔多斯现在同事和同事直接是仇人,朋友和朋友之间是仇人,亲人之间也是仇人。”

  这一切的发端是2006年。那一年,鄂尔多斯的煤矿开始集中开采,很多人迅速致富,房地产市场也随之开迅猛升温。其开发规模之大,速度之快,令人瞠目结舌。

  北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人 赵敬川:去年鄂尔多斯当地的开发量应该跟北京基本持平,跟北京一年新增的开发量基本上是持平的。

  赵敬川,北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人,他对鄂尔多斯近年来的房地产发展过程十分熟悉。

  北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人 赵敬川:鄂尔多斯是因为在开发贷这个环节多了一个民间借贷。它的民间借贷的体系是从煤炭转过来,煤炭发展太快,所以很快形成很强的民间信用,形成了这么一个机制。它本身在第一阶段就比其他的地方多了一个放大点。别人是两个功放,它是三个功放。最核心一点是什么呢,是政府在2005,2006这几年,每年持续有几百万(平米)的拆迁量,实际上就是把通过前三个功放衍生出来的衍生货币形成了一个回流机制,从政府财政里拨出一笔钱来,又回到老百姓的口袋。老百姓手里的消费变成了基础货币,又形成第二次的循环放大。

  康巴什新区距离鄂尔多斯老城区25公里,是市政 府主持建设的新城。然而时至今日,这里宽阔的道路和精良的建筑里大多空空荡荡。

  财新《新世纪》周刊记者 李慎:政府不仅把市政府搬到那边去,而且把职能部门全部都搬过去了。那边他们想做一个公务员和政府机构驻扎的地方,建了非常非常多的住宅小区,包括他们正在规划一个CBD金融新区,挖了一个巨大的人工湖,建了非常多的商业项目。但是我们现场看到这些项目空置率非常严重,几乎没有任何人住在里面。整个城市规划非常好,可以显示出政府财政能力非常强,马路也修得非常好,房子也盖得非常漂亮,但是人气就让你觉得非常非常恐怖。

  这种本地人“自娱自乐”式的房产开发最终结出了苦果。在今年银行收缩信贷之后,鄂尔多斯房地产项目的资金周转开始出现问题,民间借贷的利息也随之上涨,到6月已经达到月息5分,也就是年利息率60%。以前连买几套房连眼都不眨的鄂尔多斯人,没钱了。

  财新《新世纪》周刊记者 李慎:鄂尔多斯星河湾项目是鄂尔多斯非常有代表性的一个项目,大概是9月中旬开盘,邀请了6家代理公司做了规模非常巨大的宣传工作,请了大概1000个销售人员从北京调到鄂尔多斯去,把整个市场全部走了个遍。他们当时对开盘的预期是,开盘至少能够卖掉一半,就是1000套房子。但实际情况是,我们一个月之后到了鄂尔多斯,发现项目只卖出了一百套左右吧。

  星河湾等项目的成交萎靡更加剧了人们的紧张情绪,开发商资金链的裂隙也不断扩大。在这种情况下,房地产和民间借贷的崩盘已经难以避免,部分房地产老板开始外逃。9月24日,鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司二股东王福金自杀身亡,而几乎同时爆出的苏叶女一案,则成为鄂尔多斯历史上涉案金额最大的非法吸收公众存款案,该案件仍在侦查中。

  有数家国际投资银行在去年和今年赴鄂尔多斯探访,其中美银美林在10月底发布的一份研究报告中称,温州和鄂尔多斯是中国市场上的两个特例,其受房产和民间借贷影响的程度与全国任何地方都没有可比性。在许多人看来,鄂尔多斯的情况尤为严重。

  北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人 赵敬川:所以我们看到的市场现象是今年的四月份,当地只是出台了一个限贷,市场就屈了。极快,一个月之内基本所有楼盘的销售情况都到了基本上最低的水平,然后到现在为止没有太大变化。

  财新《新世纪》周刊记者 李慎:金融这一块,我们看到的是政府已经花非常大的力气在开始改善整个鄂尔多斯目前民间金融崩盘的状态。包括成立了打非办,开始做像严姐这样的人的相关统计和调查,控制这些人的出境,包括之前中富地产开发商有自杀的行为,政府也在对开发商做统计和跟踪,避免这种事再发生。对于像中富地产这样有可能资不抵债的房地产公司,政府可能会出面,和银行谈,先拿出一部分贷款来把债权人的欠款还掉。

  从幻梦中醒来的鄂尔多斯正在想尽一切办法,对发展失控的房地产进行清理和重组,并尝试着打造金融产业,发展制造业等实体经济。鄂尔多斯其实并不缺钱,但处理好眼下由房地产崩盘引出的民间借贷危机,祛除“鬼城”的阴影,是这座城市必须迈过的一道坎。(完)

  

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