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地王的黄昏(上)

财经大广角 2012年04月17日 08:21 见习记者 王丹阳

昔日北京地王处境尴尬,房地产调控未见放松

  欢迎收看《财经大广角》。两年前的三月份 ,北京在一天之内就诞生了三个地王。按照预计,两年后的今天,北京应该迎来一波以地王项目为代表的高价楼盘上市热潮。但是昔日被高价拿下的地王,如今却呈现出了各种各样的尴尬。请看记者王丹阳的报道。

  见习记者 王丹阳:2010年3月15日,是两会刚刚结束的第一天,也是北京房地产业载入史册的一天 。一天之中,北京总共成交了六个地块 ,有三个就是地王。上午大望京地块和亦庄地块,分别以两万七的楼面价,和50亿元的土地总价,刷新北京土地成交纪录,成为了当时新的单价地王、和总价地王。但是仅仅六个小时以后,单价地王就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走,该地块的楼面价达到了三万元。

  这就是曾经风云一时的北京东升乡地王。按照正常进度,这片土地应在2010年10月30日开工。然而2012年初,现场丝毫没有开工迹象,记者透过一道铁门的门缝向里张望 ,里面荒草丛生。里面的两个建筑,大门正左边的平房,和东南方的五层高小楼都显得破旧

  (街访)原来都是些老房子,这还有药店,有什么洗吹房。都拆掉了 ,原来有个菜市场。它是几几年被拆的 ?我记得06(年) 07(年)吧。那以后就被围成这样了?现在为什么没有开工呢?那就不清楚。

  2010年3月15日 ,在与绿地集团 、保利地产等房产大鳄的角逐中,名不见经传的北京世博宏业房地产开发有限公司,经过58轮的竞价,以17.6亿元,拿下北京蓟门桥地块。这个价格比底价6亿元,超出11.6亿元 ,溢价193%。针对这一地王项目,地产机构预计,算上建设酒店等投入,这一地块楼面价格高达每平方米30197元。是当年乃至目前北京,有效成交地块中的最高单价。但是好景不长 ,因承受不住新一轮房市调控的压力,2011年8月 ,世博宏业房地产公司的这块地王被保利集团收购。

  北京中原地产住宅技术中心总经理 张继锋:在2011年整体的市场并不是非常好的情况下,有一部分开发商放缓了自己的开发节奏,尽可能把自己的项目推出的时间往后延长了。这也是有可能的。所以造成在2011年,基本在2010年取地的项目开发量不是特别地大。现在的数据是30%左右。

  见习记者 王丹阳:我现在所在的位置是望京一号地块。这也是2010年3月15日,拿下的三块地王之一,在它的现场可以看到,在它的周围,跟它同期拿地的其他土地上的建筑,已经基本上封顶。但是在这片工地上,一个叫远洋万和公馆的项目,才刚刚露出地面。

  2010年3月,远洋地产子公司北京远豪置业有限公司,经过84轮竞价,夺得朝阳区大望京一号地块。楼面价高达每平方米27529元,为当时的北京单价地王,也是望京历史上单价最高地块。拍卖结果一出 ,业界一片惊呼,周边二手房应声而涨,甚至有业主,一夜之间将单价调高近万元,整个北京大望京板块闻风而动,房价从每平方米2.5万元,升到3万以上。

  21世纪不动产融科橄榄城门店经理 何斌:最明显的就是,我们之前谈过一套房子,就是在之前谈的, 头一天谈的。谈完之后第二天嘛,当时的房价是两万二 ,两万三。当时那块地拍完以后,是两万八千多楼面价,到了第二天拍完后当天晚上,很多业主心态发生明显的变化。之后房价每平米涨五千,第二天业主来了跟客户谈了说,我这个价格肯定不卖了,因为我看到地王了。

  SOHO中国董事长潘石屹算账说,这个地王项目开发后只有卖到每平方米4.5万元,才能保证10%利润。他估计, 远洋望京项目或许将望京的房价直接带入五万元时代。如此一来 ,相关部门会不会对其预售证放行将是一个问题。但是现在,这个问题或者将不存在,大望京1号地周边房价一路走跌,远洋望京项目的开盘价,也迟迟没有定论。

  阳光100置业集团有限公司 常务副总裁 范小冲:地王实际上是一个泡沫的制造者,因为在一个均衡的市场中,即使它的土地价格略有差异,房子的品质也略有差异 。但是 ,比如说过去 ,在四环附近举个例子,房价在两万左右,房价可能有两万三四,也可能一万八九,举个例子,忽然来个地王,一举楼面价就已经两万了。其他人一想,楼面价两万,盖出来不得卖三万了吗?我现在卖两万我不是亏了吗?至少涨到两万六是没问题的,所以地王一下子,就把这个区域的定价一下子拔高。而这个是个假的,这个并不是供需关系。

  2011年5月,远洋地产购下的大望京一号的工地终于开工。远洋地产方面表示通过大量调研,该项目定位为高端公寓。拟将其建设成为北京北部区域最具品质感的楼盘之一。

  21世纪不动产融科橄榄城门店经理 何斌:正常的它没有对外宣传,我们有时候去那里看房,因为我们在(融科)橄榄城的东面可以看到这块地。我感觉在2011年年底12月份开始,工地上是怎么样的,稀稀朗朗的,这块敲一下,那块敲一下。但是没有正式向外推,当时给售楼处打电话,问了下房价, 挺高的,应该不会低于四万五到五万左右。可能会开到六万,可能是个天价,在望京来说可能没有这个价格。

  三月初,网络上有消息称,远洋万和公馆项目将在今年六月开盘,均价会不低于六万,同时,售楼处工作人员也向记者证实了这一消息。这果然成了何斌预料中的望京地区的天价。

  两年之间,地王的命运在经历过山车。这背后是号称史上最严厉房地产调控政策的严格执行。这样一个政策会否出现调整,房地产商的好日子还会回来吗?欢迎继续收看《地王的黄昏》下集。

  

责任编辑:周勇 | 版面编辑:邱祺璞

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