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地王的黄昏(下)

财经大广角 2012年04月18日 08:16 财新见习记者 王丹阳

昔日北京地王处境尴尬,房地产调控未见放松

  两年之间,地王的命运在经历着过山车,这背后是号称史上最严厉房地产调控政策的严格执行。这一政策会否出现调整,房地产商的好日子还会回来吗?欢迎收看《地王的黄昏》下集。

  见习记者 王丹阳:我身后这栋孤零零的小楼,就是中信新城售楼处,这是2010年所产生的,三大地王之一。但是它较其余两块地王命运稍好,已经在去年七月份的时候开盘,目前一期和二期正进入了预售期。但是楼房要等到2013年的中旬才可以造好,在售楼处里边也可以看到,前来咨询的买楼者寥寥无几。

  2010年,这一地王在64轮现场竞价后,由中信地产以52.4亿元的总价夺得,刷新北京总价地王的成交纪录。2012年初,记者来到这个曾经的总价地王,一块楼盘广告牌醒目地,贴在花园中心,上边写着“首期即售罄”。而在小区内却很难看到人烟,偶尔有经过的保洁工告诉我们,入冬以来看房者少了很多。

  记者:它什么时候开盘的呀?

  中信新城 保安:7月2号,这是第一次开盘,

  记者:开盘以后生意怎么样?

  中信新城 保安:生意还行吧,现在好像一期都卖完了。现在卖的是二期,现在就是星期六星期天(看房者)多一点。平常吧 ,现在不多,刚开始的时候多。

  在售楼大厅内,记者看到除了几个工作人员外,看不见任何咨询者,工作人员回绝了记者的采访要求。但他们透露二期从开盘以来,一直是维持在两万三左右的均价,这个价格在未来也不可能会再跌。

  根据中介商给出的资料,现在北京亦庄地区二手房价格,在每平方米一万八千元左右,新房均价每平方米两万两千元,以中信新城每平方米,一万七千元的楼面价来看,两万三的均价确实没有,太高的利润空间。

  房屋中介:它只不过是一个平凡的社区嘛,现在的话中信地王原来,我们有客户在那里买一手房。相对来说还可以,现在这边核心区价格,大概都在两万左右,反正它那边也不算核心区吧,而且那边也没有那么繁华,只能相对来说这样说。

  北京市房地产交易管理网显示,中信新城项目在2011年6月取得预售许可证,共推出318套房源 ,但截至当年11月30日仅卖出89套。目前 ,中信一期签约率为70%,二期开盘一个月签约率为27%。按照该网站目前的显示,在陆续推出的近一千套房源中,已经有半数签约,而均价也正好徘徊在每平方米两万三。

  北京中原地产住宅技术中心总经理 张继锋:2011年的整体的市场调控,我们一直评论它是有史以来,我国房地产调控中最严厉的一年的调控。其实多数的发展商在2011年,年初的时候并没有预料到,整体的市场,会在宏观调控之下,会有这么大的变化。

  地王如今的尴尬,只是楼市严冬的一个缩影,而更早拍下并已开盘的地王,只能在价格上做足噱头,才能招揽顾客。2011年八月 ,在作为北京楼市风向标的通州区,一处名为润枫领尚的楼盘,传来五折甩卖的消息,而更为引人注目的,是它身上的地王标签。

  见习记者 王丹阳:我现在所在的位置,就是北京通州区的东南五环,我身后的这个十字路口的对面,就是枫润领尚的建筑工地,它已经在去年九月份的时候开盘,进入预售期,当时的开盘价是在两万五千元每平方米。但是由于去年的限购政策,这个价格马上就跌破到了一万五千元 。甚至今天它推出了一系列的特价房,价格在一万三千三百元。

  本该2011年9月开盘的两栋楼,原本预售均价在每平方米,两万六到两万八,后来却降至每平方米一万三起价。2009年9月,北京润兴伟业房地产开发有限公司和北京重厦房地产开发有限公司,联合体以15.3亿元总价,拿下此地楼面价为每平方米6746元,溢价193% 。如果以每平方米一万五千元的预售均价计算,目前该楼盘地价成本已高达预售价的近45%,这已经是一个相对高昂的地价成本。

  润枫领尚楼价的跳水,一个主要原因是北京楼市僵持下的项目销售不畅,根据北京市房地产交易管理网上的数据显示,该楼盘在2011年5月28日推出550套房源,直到三个月后才成交一套。当记者在今年三月末,再次登录该网站,发现降价后的项目已经签约230套,均价在每平方米14383元。

  润枫领尚 售楼人员:咱们九月份又开了一次盘,重新开盘的,咱们这边限购嘛,房价就调控了一下,一万五就这样子。那个是签约信息,那个不可能有问题的,那是建委网,不是归咱们管的。咱们认购了不止一百套,你看这房价谁还会囤房呀,都尽量往外卖赶紧。

  北京市土地整理储备中心公开数据显示,2012年至今,公开出让的经营性用地仅成交12块,地产商拿地热情,从2011年起,就已明显退却,占据北京三分之一市场份额的北京十大知名房企,2011年在北京公开拿地的比例仅占四成。而2011年上半年,北京一共有101块土地成交同比减少20.3%。

  北京中原地产住宅技术中心总经理 张继锋:从最明显的一个市场表象来看,2010年之前,地王项目是频频出现,但是在2011年,整体的土地市场来讲,几乎就相对来说,没有再出现地王项目 。同时对土地的这种开发商表现出来的兴趣和追捧度,要远远低于2010年。也会有一部分的土地在政府,推出之后出现流标的这种现象,这在之前是相对来说比较少见的。

  限购, 限贷, 限价,2011年的楼市调控,主要围绕着这“三限”展开。限购, 从根本上切断了市场需求限贷, 又阻碍了开发商从银行拿钱的可能。而限价 ,又封上了房价上涨的天花板,留给开发商的,似乎只有一条路可走。那就是少拿地,不开工,缓建设,促销售。

  北京高策房地产顾问机构董事长 李国平:首先第一个政府现在不敢放松,如果放松的话,很可能房价会出现报复性反弹。但是因为2011年我们总体来说,虽然房价的调控,已经达到了很初步的效果,但是从2010年我们拿了,很多的土地 。无论是不是地王,它们在2011年都进入了开发期,所以我们发现一个很重要的现象,我们2011年一线城市的销量跌了一半,我们的房价也明显地有了下调,但是全国范围里面,我们的销量是没有明显下降的。我们的房地产增量, 就投资增速,居然到了30%左右的增量,但是到了2012年, 很明显,我们到了下半年就会发现,明显的开发商不再拿地,以及减少开工。

  从地王命运的起落可以看出,高价面粉未必带来高价面包,时至今日,房地产调控政策,并没有松动的迹象。今年两会上 ,政府工作报告提出,要继续搞好房地产市场调控,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。或许楼市调控的最终指归,并不在于一个量化的数字,而是只涨不跌神话的破灭,和更多的理性与冷静。感谢收看《财经大广角》 再会。  

责任编辑:周勇 | 版面编辑:邱祺璞

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