财新传媒
  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端

最大小产权房社区命运待定

记者 龙周园 实习记者 林景熙 2012年05月15日 08:16 来源于 财新网 | 标签:小产权房 | 评论(0
记者探访通州太玉园,妥善解决存量小产权房是政策大考

  小产权房问题,多年来在政策层面久拖未决。今年三月份,负责土地管理的国土资源部,再次吹响了治理小产权房的号令。北京作为试点城市之一,已经查处了北京昌平区郑各庄村的水城御墅四合院等新建小产权房。但对于那些“生米煮成熟饭”的小产权房,怎么办?在未来的政策风向中,又会有怎样的命运?请看记者龙周园的报道。

  从北京地铁八通线总站土桥出发,向南一公里左右,便能在道路的两侧看到大片的楼盘。路东的粉色居民楼鳞次栉比,位于路西的各色商铺,生意十分红火。

  这小区名叫“太玉园”,从建筑形式、配套设施等方面看,与普通的商品房并无二致。惟一的差别在于,它没有国家颁发的“准生证”。名声在外的太玉园,是目前北京乃至全国规模最大的小产权房社区。

  早在2006年建成开盘之时,太玉园就处在风口浪尖,引发舆论对小产权房的热议。此后几年中,太玉园二期、三期和四期陆续建成,最终形成了一个的成熟社区。整个项目占地2000多亩,共有8000多住户,由欧式洋房、中式板楼以及别墅组合而成。

  太玉园房屋中介:

  你要问风险,那谁敢保证没风险,或者谁敢保证它有风险。给你说是小产权你就自己考虑吧,是不是。你要考虑买小产权,你就别怕。你可以看看环境,完整小区,也挺大的。也不是就你自己买,你要是怕,就别买。

  太玉园内,随处都张贴着租售的小广告,可以说是供需两旺。中介告诉记者,这里的房子从来不愁租,基本上只要一贴租,很快就能租出去,入住率非常高。据估算,如果算上租客,整个太玉园目前居住着三四万人。之所以能吸引如此多的住户,其低价和低租金是主要原因。

  太玉园业主:

  2007年7月买的房,大产权房价格太高了,看到这边有房。当时价格2000多块钱,觉得性价比比较高。

  由于不需缴纳土地出让金,小产权房的价格一直都很具优势。小产权房是指在农村集体土地上开发建设,并向集体组织以外成员销售的商品住宅。在城乡二元的土地制度下,集体土地如果没有经过国家征收,就无法进入市场流通。而农民和村集体为了分享土地的价值,有很强的动力建设和销售小产权房。

  位于通州区张家湾镇张湾村的太玉园,就是由该村村委会组织开发的,并委托开发商建设而成。业主买房时拿到的房屋所有权证,发证机关为村委会,并非国家认可的合法权证。

  五六年前,小产权房开始大量涌现之时,政策层面一直相对空白。

  太玉园业主:

  当时买也没担心,像这种小产权房大家都买了,看那么多人买了我们也就买了,也没有担心以后能不能给转成大产权,没有担心这个问题。这么多人住,这两年人可多了,基本都住满了这个小区。

  但在2007年以后,政府对小产权房的态度日趋强硬。自2009年以来,国土部多次提出要叫停、清理小产权房。2011年,国土部和住建部牵头成立了小产权房清理小组。今年3月,国土部表示,已经在全国开始小产权房的清理工作。

  此次清理的原则是区别对待、分步推进。步骤是先着手清理在建和未售、侵占耕地的小产权房,再处置已售的小产权房。

  太玉园小区就属于这类“既成事实”的小产权房。对于这类存量房,国土部等部门还没有制定出具体的政策。

  像太玉园这样的成熟社区,大多数居民认为会“大而不倒”,被拆的可能性很低。与此同时,他们也希望政策能明朗化,给自己的房子一个说法。

  太玉园业主:

  你要说这个房子要是有一个说法,那还好一点,我们心里也住的踏实一点。如果说没有说法,老是这样的话,我们就只能住下来,住一天算一天了。只能是这样,没办法,确实现在这个房子是一个让人非常让人困惑的事情。

  2009年以来,国土部几乎每隔一段时间就会出来喊话,宣布小产权房为违法建筑,也会清理、拆除一些小产权房。到了2012年,新的政策导向转变为小产权房的摸底工作,强调要区别对待。这次能不能提出具有可操作性的方案,还不得而知。那么,多年来政令不行的原因究竟在哪里?

  清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明长期关注小产权房问题,他认为各方利益盘根错节,是政府政策无从下手的原因之一。

  清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明:

  我觉得政府之所以令行不能够禁止,三令五申,很可能就是这里面存在着一定合理的因素,合情合理,虽然不合法、不合规。因此他就难以下手,或者说也有可能是不忍心下手。地方政府当然就更了解情况,他往往也就是睁一只眼闭一只眼,甚至也不排除很多地方政府的机构也都参与了,默认了这些小产权房的建设,甚至一些党政干部、公务员,也都购买了小产权房。

  蔡继明同时认为,小产权房也有诸多合理性。一方面,它增加了市场供给,有利于平抑高昂的房价。另一方面,由于小产权房性价比高,解决了很多中低收入群体的住房问题,这还能缓解政府建设保障房的压力。

  清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明:

  我就一直主张对小产权房的产生,一定要做全面的、客观的分析,既要找制度上的原因,也要找政策上的原因。既要照顾到政府的利益,也要考虑到村民、开发商,以及居民户的利益。

  对于小产权房的历史问题,蔡继明认为,在明确游戏规则之后,妥协将是最为合理与现实的出路。就太玉园个案来说,解决路径应该是先协商,再罚款,平衡好各方利益,最终承认其合法性。对于国土部提出的分类处理原则,蔡继明认为,新的治理方案应通盘考虑存量与增量的问题,以确保规则统一。

  清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明:

  我个人认为,如果要分类,就只能分成集体建设用地上建成的,和占用耕地的。占用耕地的严格禁止,严格限制,严格处理,有法必依,执法必严。建设用地上建的房子,无论是过去建的,现在建的,还是将来要建的,一律应该承认它的合法性。当然前提条件是要符合规划,既要符合城乡统一的规则,又要符合建筑的要求,对于不符合规划的,或者原来没有规划的,怎么办?不符合规划的,尤其是违法建筑标准的,那个要限期他们整改。

  财新记者试图了解太玉园所在村村委会对于国土部新政的意见,村委会主任避而不答。对于他,政策方向将影响巨大。

  通州区张家湾镇张湾村村委会 村长:

  国家怎么安排,我们怎么执行,不要跟我聊了。

  记者:3月份国土部……。

  村长:它爱出台什么就出台什么,我们听国家的。

  记者:那最近上面没什么消息是吧?

  村长:不知道,不知道。真不清楚。

  在多年的踟蹰与纠结之后,此次国土部的新政强调区别对待,实际上是改变了过去强硬的态度与一刀切的做法,开始朝理性的方向发展。但具体方案最终能否出炉,仍然存在悬念。毕竟,它面对的小产权房问题数量庞大、新旧交织、利益复杂。在房产调控的目标与背景下,国土部作为政策链条上的重要一环,我们希望它能在小产权房的问题上披荆斩棘,有所突破。感谢收看本期《财经大广角》,再会。

更多报道详见:小产权房
  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端

节目表
  • 周一
  • 周二
  • 周三
  • 周四
  • 周五

财新微信