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楼市再回暖

财经大广角 2012年08月06日 17:56 财新记者 刑昀

刚需入市,调控依旧,回暖持续时间有待观察

  主持人:房地产市场又步入一个十字路口。一方面自“红五月”开始,全国各地楼市成交量明显回升,各地“微调”活跃;另一方面,国家各部委密集表态,坚持房地产调控不放松。观望了大半年,不少人心里都在疑惑,房价下调,是不是过了这个村,就没有这个店了?目前房地产市场到底处于什么局面,消费者心态又有怎样的变化?请看记者邢昀的报道。

  6月9日,地处北京大兴的某处加推楼盘开盘,场面甚是热闹。

  售楼处工作人员:今天没选上满意的,如果摇到您了,里边有好的,您找我。一二三居的单价都差不多。

  购房者:几点开始啊?九点。九点整吗?

  售楼处工作人员:全体业务员请注意,全体业务员请注意,请8点45,全体业务员8点45到售楼处大厅开会。全体业务员请注意,8点45请准时回到售楼处大厅开会。

  数据显示,北京楼市 “红五月”成交量回暖明显。在开盘现场,人们对“有其屋”的渴望真真切切写在脸上。焦先生坐在售楼处门前的一处花坛上,翻阅户型图。他是第二次来这里,上一次没抢得选房的机会。

  焦先生:可能涨了,单价涨了500左右吧。价可能六、七万。我说的是一居,可能三居涨的更多吧。其实我觉得这个价格并不便宜,没办法。

  沈女士和丈夫是第二次来这个楼盘参与摇号,他们计划买个80多平的小户型。从去年年底看房到现在,眼见着价格又逐步涨起来了。

  沈女士:我们之前排,上一次就排号了,然后之后什么,就没买上。一直都在涨,春节那个时期是低谷,然后到现在一直是在涨,基本上每个月,每个月五六百,每个月五六百的速度,这还不是中心的,不是像四环以内的这些。不像那个涨那么快,但是也五六百、七八百的那样涨,每次开盘都这样的。之前它开的时候说是,刚开始说是一万七千五,但开的时候是一万八前多,现在它说是一万八千五,开的时候,其实一万九千多,就这样子。

  新楼开盘,屈女士是第一次来观摩,此前约看的二手房房价一点点儿涨起来,不得已开始考虑离市区较远的新楼盘。她希望能选到一套六十多平方米的小户型,以后有小孩了,比较方便老人过来住。

  屈女士:去年年底那会儿,就已经准备买了,那会就房价也挺低的嘛,就是想着再观望半年。然后现在看来,也就这样了。就准备现在,就准备现在买一套了。我们看的二手房现在都开始往上涨了。去年我们看的,年底看的一套是一百一十多,现在已经到一百三十多了。涨的挺快的。所以就觉得现在买比较合适了。如果再往后,可能还会涨。

  和屈女士持同样想法的消费者在过去几个月越来越多。根据央行二季度储户问卷调查,预计三季度房价上涨的居民比例为20.4%,尽管比例仍为2009年以来低点,但已较上季提高2.8个百分点。同时居民的购房意愿也有所回升,调查显示,未来3 个月内准备出手购房的居民占15.7%,较上季提高1.6个百分点。

  8点55分,工作人员开始公布选房的流程以及注意事项,喧闹的人群慢慢安静下来。

  售楼处工作人员:本次开盘选房的流程分为八步,请注意,第一步摇号区进行摇号,每次摇号20组。

  9点钟,摇号开始。第一组摇出的号码迟迟没有公布,人群中爆发出一些质疑。

  售楼处工作人员:会念的,会念的,打出去会念的。请各位客户稍等,请各位客户稍等。我们的打印机有点慢。下面我公布,下面我公布,本次摇号的第一组号码,1到20位。第一位是位李姓的客户。

  等待选房的人,有的焦急询问,有的兴奋叫嚷。工作人员一声“停”,新一组20人幸运的摇上了号,人群迫不及待地涌上一块展板,那里会张贴会出这20名幸运者的姓名和身份证号。

  购房者:我就说他这念的太慢了,真是烦死人了,把别人的时间都浪费了。

  购房者:故弄玄虚,真是的。

  摇到号的人急忙忙挤向验号台处,工作人员检查完身份证件才让进入。售楼处大厅内部,人们已经排出长队等待选房、办理手续。这位先生和妻子是外地人,在北京的纳税和社保记录刚满五年,符合购房条件。在这个楼盘推一期时,他已经来看过,这次下定决心把房子的事情解决。

  吕先生:年前的时候我也一直在看房,年前的时候整个价格比现在都要低,后来我在北京这边也看了几套,包括大型、还有西面,都看了几套。反正能感觉现在比去年年底是又涨了一点。

  吕先生表示,观望到现在应该入手了,对于这个价位的房子,只能咬紧牙关。

  吕先生:怎么说呢,咬紧牙呗。你要说不能接受,你就没地方住,得租房子。

  根据北京市统计局6月12日公布的数据,1-5月,全市商品房销售面积465.7万平方米,由1-4月下降10.3%转为增长3.1%;其中住宅销售面积360.4万平方米,由1-4月下降3.4%转为增长15.4%。

  我爱我家副总经理 胡景晖:

  整个市场现在呈现一个两级分化的状态。首先交易量放大,购买的主力军还是购买这个中低价位、中小户型的首次置业的人群。

  首次置业的年轻人那么现在购买九十平米以下、首套住宅,缴纳契税只缴1%,那么去年北京又调整了普通住宅和非普通住宅的标准,这也使得一些首次置业的年轻人,购买中小户型,受到了税收的优惠。

  主持人:前面提到的这个楼盘地处四环五环交接地带,以60平米、80平米的小户型为主,附近有所小学,配套设施较为齐全,满足了首次置业年轻人的需求。这种火热的开盘场面只是近期楼市的一个侧影。央行自6月8日起降低金融机构存贷款基准利率25个基点,并扩大利率浮动区间,这无疑也间接助推房地产市场的回暖。接下来让我们把视线转移到二手房。

  周六早上8点半,北京牡丹园地区一家中介公司的员工们已经进入工作状态。对房屋经纪人来说,终于又回归到两年前的忙碌状态了。

  置业顾问:姐,是这样的,华严北里那里有个房子不知道您考不考虑。华严北里,您知道吧。它那是170万,然后是,也是55平的。这房子现在算是比较便宜的了,因为周边房价都在涨。现在卖一百六七十万的都没有。几乎很少,因为这房子也是刚出来,昨天才登记的。170万也是还有商量,因为业主也是换房一业主,他急着用钱,所以他说价格,可以商量。

  牡丹园片区的经理谢家强告诉记者,三月份之后,约看房的人比之前多了不少,基本要求都是小户型。

  谢家强:我们周边买房子大部分的人群,应该说90%的人群,都是首次置业的比较多,二次置业的也有,但是首次置业的刚性需求占领了绝大主流。虽然说现在的市场比较火,相对来说比较火,但是投机性的需求还是比较少。

  据中介们介绍,大部分人打来电话约看房的人,都要求给找一些中小户型的房子。为了及时整合信息,原本每周一次的节点会,增至每周两次。

  置业顾问:他这小房间就是面积小。四十来平,你买大一居室的行吗?大一居也行是吧。没事,您先看看吧,反正那房子也比较好找,您看完那小区环境就知道了。

  置业顾问:那个客户昨天说你那个房今天能看吗?

  因为北京四环以内存量房有限,在售的二手房房源紧俏,刚性需求加速释放,涨价风也悄然兴起。

  置业顾问:86平米,三层的,11点到12点之间能看。然后志新北里117.5平的那个,业主涨价了现在变成四百五十万了。单价,对对对,单价三万八,他今天看不了。我只能再约时间。

  谢经理告诉记者,去年一个周末只能成交七八套房子,近期周末的成交量相比大幅增长,约看房的人数也翻倍增加。

  谢经理:如果是在去年11、12月,拿我们一个区来说,我们每个区、每家店,例如现在这家店,这家店里面一共有三个组。七八拨。现在看房的大概是十七拨、十八拨。或者好一点的店面。能达到20多拨。昨天的成交,周边以我们牡丹园区为界,到那个,前面到祁家豁子,左面到知春路,前面到四环这块,右边到三环,在这个区街范围之内,昨天一天预成交大概有25套,25套左右。

  主持人:北京市住建委网站公布的网签统计数据显示,6月上半月,全市二手住宅网签总量为6150套,与上月同期相比上涨22.4%,较去年同期大幅上涨了77.6%。二手房市场回暖,房屋登记发证大厅门口前办理过户人群又见长队。

  早上7点50,姚家园路石佛营东里的朝阳区房屋登记发证大厅门口前,距离发证大厅上班时间还有1个多小时,排队拿号的人已经排起了长队。

  排在队首的这个小伙子是房产中介小代,今天有套二手房要办理过户。为了拿到靠前的号,早上六点就来了。很幸运,他是第二个到的。

  中介 代顺奎:

  昨天周一的话,人比这个还要多。昨天我是,我们来早的,我看下我十点钟不到,排队拿到号,十点钟不到,那会已经100多号了。

  这两天小代都是这么早过来,明天他还得来一趟。

  中介 代顺奎:你不可能一大早把业主和客户给拽过来,得自己先来排队,排好了,拿好号,告诉他这个九点开始营业,九点钟开始营业以后,再过来办理这个手续。办好他就可以走了。

  据小代介绍,自己的客户是一对80后夫妻,考虑到要结婚,就由双方父母筹钱买套房子。本打算买个一室一厅,在看房的过程中发现预算只能买个小开间。最终,小两口选定了东四环某小区的一间单身公寓。

  中介 代顺奎:房子是六十平。他这个买的时候是145万,加上税费,还有其他的一些钱,应该是在160万左右。房款他们是分期,公积金贷款。公积金贷款,当时给他评的是一个A级,然后就给他贷了80万,其他的就是首付。

  祝成超,也是一名中介,他昨天去地税局陪客户一起办完了过户前契税、个人所得税、营业税等税务手续的缴纳办理,今天要在房屋登记发证大厅把剩余的过户手续办完。

  祝成超:本来是一天能完,交税、交完税来过户都七点多了。是挺多的,有时候反正来晚的话,一天办不完,就得两天。

  祝成超代理的客户买的也是小户型,46平米的房子,总价将近140万。

  祝成超:之前两万五六,现在两万八千多的房子不好找,我们那边,两万、好一点的得两万九、三万。四五月份,然后到现在一直都挺涨,现在没什么房了。房源少。

  主持人:过去两个月,购房热情再一次被激发,6月8日和7月6日央行两次降息,更是推波助澜。温家宝总理7月7日在常州调研时再次强调,必须坚定不移做好房地产调控工作。限购政策没有放松,房价仍在悄然回升,政府还会祭出什么利器平抑房价,大家不得而知,但买房子的人确实是多了起来。

  房屋登记发证大厅不远处的朝阳区地税局第六税务所,门口站了不少人,等待叫号进入大厅。二手房办理过户前,相关的纳税手续需要办妥,而这一大早来税务局办手续的多半是为房子的事。这位丁先生,5月在东四环买下了一处约100平米的房子。

  丁先生:我这本身是刚性需求,因为要结婚嘛,就是结婚买房。觉得这个市场应该走到一个低点了吧,然后就觉得应该买了。我办的是银行贷款。因为我资质还好吧,然后利率下浮30%,然后首贷七成,15%。

  陪同丁先生一起来办理手续的中介告诉我们,她早上7点多钟到这边拿到的是61号。最近天天往这边跑,基本上一个星期跑三四次。

  丁先生:这边的话,我是7点多点,我过来的。交完税再过户,过户怎么着也得到个一两点钟,然后再排队拿号,四五点。

  10点半左右,业主林先生已经办完相关手续,他来到税务所门外等待和自己同来的购房者杨先生、中介小莫。由于毕业后回家乡工作,林先生决定将自己在北五环立水桥58平方米的房子卖掉。

  林先生:就是要用钱了,反正人也不在这边了,就把房子给卖了,省心呗。不然每年都得回来一趟交物业费啊,啥的。

  杨先生母亲原先居住的地方太远,这处立水桥的房子户型不错,而且距离自己居住的地方较近,所以决定买下来给老人住,方便照顾母亲。

  购房者杨先生:主要是给老人住的。

  杨先生妻子:你像家里有老人的,或是孩子的话,那我急需用这房,可不,我就还是得买。房价就算稍微贵一些吧,但是跑来跑去,遇到合适的地方还是得买。

  杨先生说,像他们这样的老百姓,关于房价走势都是看各种媒体报道,但是看来看去,着急买房也就得买了。

  杨先生:从报纸上、网站上看,说下来的,是不是说北京郊区远一点的,什么昌平、房山啊,是不是能落一点。新楼开盘可能会落下来一点,但是说这二手房啊,四环以里的,稍微老一点的,几乎没有房子了。原来我们也是准备再看一看,看看市场,再等一等,现在市场也看不出来它到底能下到什么程度。

  林先生一行人在税务大厅办完手续,决定去过户大厅排队领号,中介小莫来到过户大厅处排队。趁着中间的空档,双方要在附近的银行办理其他一些交易手续。

  杨先生:接下来去领那个房本,是他跟我过户的房本,过户完了房本以后呢,我们要回原来链家的总公司,完了还有一个十万元资金的托管,今天就算完了。

  沉寂了一段时间后,土地市场也有所活跃。据全国城市地价动态监测系统统计,二季度,住宅地价环比增长率止跌回升。一季度住宅地价环比增长-0.04%,二季度扭转为增长0.13%。北京、上海、广州等重点城市出现少数高价地,虽然国土资源部有关人士表示,这主要是结构性和区域性的市场波动,还不能构成市场全面回暖的基础。但个案的出现是不是也缘起于房地产市场预期的改变呢?

  主持人:采访中记者发现,当前购房者大多是刚性需求,年轻人置业结婚,方便照顾老人,准备孩子上学。而且无论是新房、二手房,受到热捧的都是中低价位、中小户型的房源。房地产市场不能说是全面回暖,但刚需确实已经动了心了。尽管近期多部委密集表态,坚持房地产调控不放松,未来投资投机需求能否得到抑制仍是个问号。

责任编辑:龙周园、周勇 | 版面编辑:李禹谖

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