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如何玩转商业地产

快评5分钟 2012年08月21日 11:35

市场需求仍向好,规划和资金考验大

  我们接着话头继续说说房地产市场。之前的节目我们介绍过主要城市商业地产租金的一路上涨,也讨论过一些城市商业地产项目一拥而上,却招商不力的现象。中国的商业地产究竟该朝哪走,怎么走,业内人士也在做着各种探索。

  中国高端商业地产市场还在继续走高,根据房地产顾问机构戴德梁行发布的最新研究报告,2012年第2季度,北京甲级写字楼市场依旧供不应求,写字楼租金较上季度环比增长3.96%;上海、沈阳、重庆等地甲级写字楼的租金也依然保持上扬态势,重庆的环比上涨甚至超过了15%。

  张家鹏曾任戴德梁行中国区商业地产服务业主要负责人,今年他刚刚参与创建了一家新的商业地产顾问机构。像他一样看好中国本土商业地产前景的人还有许多。

  RET睿宜德执行董事 张家鹏:第一呢,在前一轮住宅转向商业地产的很多发展商实际上都取得了很好的回报,所以这是一个正面的示范效应。第二呢,就是零售品牌在中国需求的推动,因为我们看到欧洲是一个稳定的市场,美国也是,亚洲现在是最活跃的市场,中国又是其中的黄金市场,所以说我们看到每一个新商场开业都会有新的品牌进入,这个外资品牌进入得很快,那会有一个很大的需求拉动。第三个方面呢,中国城市化发展的带动,因为城市化的发展实际上就是多中心的发展,就是城市圈的发展,那这样呢,每个城市都会出现很多新东西,每一个城市的消费总量都会放大,都会给商业地产带来很多机会。

  不过与需求不相称的情况也出现了。去年,成都的商业项目新增数量位居全国首位,一拥而上的商业地产项目给招商带来了难度,不少项目入驻的商户寥寥无几。更早开始扎堆的沈阳商业地产市场也暴露出许多问题。另一方面,戴德梁行的报告显示,今年第二季度中国内地商业地产投资额环比下降了22%。

  张家鹏:我觉得有几个方面,第一个方面可能在规划方面,这是一个很重大的,规划方面就是说你把你的商圈规划在哪里,你把土地供应在哪里,这个点是不适合商业地产发展,那这个是一个很大的问题,如果你地不好,谁在这里都没戏的。之前城市没有做很好的商业规划,造成的问题是“近而不聚”,“近而不聚”的问题是可以竞争但不能共享,给消费者造成了不方便,给商场造成了损失。第二呢,还表现在什么上呢,你在未来,在税收和一些扶植上是不是有必要给一些龙头的商家或者说你相信的商家,给它一些支持,你还是纯粹从商业利益的角度去找它们。

  与住宅项目相比,商业地产前期投资大,资金回收慢,在目前市场流动性吃紧的情况下,开发商的资金压力会更加突出。

  张家鹏:你做一个商业,从另一个角度说,你要保证说你能把这个事做好,你能够可持续,这就是一个资金运营的模式,那万达就是一个适应中国的资金运营模式,它需要有住宅的钱,它需要有一个大的地,去发展综合的物业,用快的一些回款,销售类的回款来反哺到商业投资领域,否则谁也没有能力说投资一个商业地产,用几十亿的投资,然后靠租金来回收,这个都是非常大的挑战,而且中国又没有另外的融资渠道,你如果老是短线长投的话,肯定是有问题的。

  商业地产的蛋糕很可口,但是对于不少准备或者已经从住宅市场转型过来的开发商来说,一定要评估好自己的能力,小心别噎着。  

版面编辑:李禹谖

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