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沈阳商业地产“大跃进”

财新记者 莫凌姣 黄蒂 2012年08月27日 10:27 来源于 财新网 | 评论(0
综合体扎堆立项,警惕泡沫化蔓延

  现在政府任何地做商业,一推出来,首推综合体用地。政府把它这个物业类型直接定位了,写字楼、酒店、购物中心、公寓……

  商业地产盲目入市,沈阳商家有苦难言。

  但是现在卖不了一千多块钱,不行,入不敷出,这种情况。

  欢迎收看《财经大广角 沈阳商业地产“大跃进”》

  主持人:欢迎收看《财经大广角》。2011年以来,房地产的宏观调控把很多开发商都逼到了墙角。在住宅市场的紧箍咒下,很多企业纷纷将热情投入到商业地产。在一些二三线城市,商业地产被炒得风生水起,投资泡沫也露出苗头,沈阳便是其中之一。很多接受采访的圈内人士都说,这个城市“已经疯了”。沈阳的商业地产到底有多疯狂?开发商和商户的日子过得怎么样?请看财新传媒记者的报道。

  这是2010年5月开业的泛华广场购物中心,位置在沈阳浑南新区。在这里,70岁的刘克正经营着一家古玩店。今天,和往常一样,商场开门一小时后他才来到店里。

  古玩店店长 刘克正:得到中午前后才能上来一个人。一天进我这屋的人也就不下10个人,还不一定购物。雇个服务员吧,一个月大概是一千多块钱,一千三左右,连雇服务员的钱都卖不出来,这种情况。后来我们就不雇服务员了,因为我们家也没有人。我的孩子和我商量,他老爸吧,你能去就去,你要不去呀,我们就关门了。几天不开张常事。就是我几天不开张不卖钱,常事。不能说哪一天啊,三天五天没开张,一分钱没卖,这是常事啊。这是很正常的。

  他的店铺是靠着商场的免租在苦苦支撑。按6元一平方米的收费标准,每月能省下9000元左右的租金。

  古玩店店长 刘克正:但是现在一个月卖不了一千多块钱,不行,入不敷出。这种情况。

  从装修和规模上看,这个购物中心不亚于其他大中型百货。但开业已有两年,始终处于店铺空置、客流稀疏的尴尬局面。

  记者在采访中发现,一些店铺月销售额仅有百元,有的品牌甚至处于停业状态。在一家服装店工作了三年的王女士说,店里的生意一直不好。

  服装店店员 王女士:这玩意反正哪天都能开开张。开张是能开开张,但是人气始终就是这样似的,看不着这样似的人来人往,人多的时候。没有太多人。

  为了减少日常运营成本,商场关停了部分扶梯和走廊灯。偌大的购物中心里,甚至找不到一张像样的平面导视图。

  在三楼的少儿跆拳道培训中心,记者遇到每周末陪孩子来上课的徐女士。

  顾客 徐女士:看到周围的这个店铺,有很多都是关闭的状态。我觉得在这种情况下,对于一个消费者来说,感觉购物没有安全感。很可能说,你今天买了他家的东西,然后过两天,这个店铺它就撤销了,然后你要是想退啊,或者是说想调换啊,这根本就没有保障。

  从儿童早教到电玩世界,从到家用电器到健身理发,定位不一、规划无序的店铺,也让徐女士感到困惑。

  顾客 徐女士:就觉得在这里购物,首先感觉这些店铺的设立好像比较杂乱。比方说你同一楼层,没有一个很好的定位,它这个没有。你看它这个楼层里,既有电玩,然后又有做童装,然后还有其他的比方说有上课的地方,你感觉你逛的时候,你不知道这个楼层到底是要卖什么的。

  这个陷入运营困境的购物中心,只是泛华广场城市综合体的一部分。城市综合体,是指融合了商业、酒店、写字楼、住宅等多种元素的建筑群,也被称为“城中之城”,是商业地产的典型代表。在泛华方圆一千米范围内,就有不下两个综合体项目。在整个沈阳,综合体项目更是犹如雨后春笋,遍地开花。

  主持人:泛华综合体的开发商是沈阳泛华房地产公司。对于商场出现的运营问题,相关负责人告诉记者,沈阳整个商业地产的环境都不好,泛华广场绝非个案。

  沈阳对商业地产有着非常大的胃口。早在2003年,地方政府就启动了以商业地产为主的“中央都市走廊工程”。这条总长为30公里,被市政府称为“金廊工程”的项目,犹如一条长龙,由南至北穿城而过。

  在政府的计划与希望中,金廊工程能撬动大规模的投资。根据规划,在这条中轴线上将会建起140个项目,总规模5250万平方米,投资总额约2625亿元。对于一个人口仅800万的城市而言,这无疑是个巨大的体量。

  然而,市政府对这一“大手笔”信心满满。一位负责审批建设工程用地的官员认为,沈阳有潜力消化这些项目。

  沈阳规划和国土局建设工程管理处处长赵英魁:您要是在沈阳沿线开车或是观察也好,你会发现在青年大街或在金廊沿线那些购物或者消费的,不全是是沈阳人,最远的地方

  就是像蒙东地区、内蒙、通辽、赤峰那一带,包括沈阳的周边。他们喜欢是节假日或者周末

  跟亲人和孩子,比如看个电影或者是消费,娱乐场所他们首选还是沈阳。

  搭上振兴东北老工业基地的顺风车,又迎来2013年举办全运会的机遇,沈阳的商业地产开发驶入快车道。根据沈阳市统计局的数据,2012年1-5月份,商业营业用房和办公楼的投资额分别为85亿元和27亿元,同比增长高达36%和86%。但对于这样的开发规模和速度,业界人士王永平另有一番解读。

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平:出现了很多好的项目,因为这些地方的项目是好的,物业是好的,但是这个市场容量大大超过了。所以这个时候,就出现了一些泡沫化的迹象。好东西,但是也会有吃多的时候。

  从沈阳浑河北岸一路往北,密布着许多高端的城市综合体,其中不乏知名开发商的项目,如:世茂五里河、嘉里中心、华润中心、裕景中心、恒隆市府广场、华府天地。

  财新《新世纪》周刊记者李慎长期报道商业地产,在她看来,二三线城市商业项目井喷,不仅因为开发商视其为住宅调控的“避风港”,还与地方政府的引导有关。

  财新《新世纪》周刊记者 李慎:2010年开始调控以后,地方政府的土地出让金收入锐减,所以他们为了加快卖地,迎合开发商的胃口,推出了很多商业的土地的地块。另外,地方政府的领导也开始意识到商业对于城市的繁荣和发展是非常有利的。因为,比如说它能带来税收,刺激消费,拉动整个城市的GDP发展。

  就在记者采访当天,四块属于金廊工程的土地刚被拍给三家房地产开发公司,集中建设购物中心、五星级酒店和高档公寓等。

  业内人士汪辉在沈阳从事商业地产的项目定位和建筑设计。他认为,地方政府主导商业地产的招数,一般是土地集中放量,并限定用途。如此一来,开发商也只能被牵着鼻子走。

  上海三益建筑设计有限公司东北区域事业部副总裁 汪辉:在政府任何地做商业,一推出来,首推综合体用地。政府把它这个物业类型直接定位了,写字楼、酒店、购物中心、公寓……

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平:强制用住宅用地绑架商业用地,比如一万亩的土地里要有一百亩的土地是商业的。这是政府规划里卖给你的就是这样。好比我们买肉的时候,瘦肉里搭着一块肥肉。要不要吧,你不要商业我就不给你住宅。

  项目定位同质化,后期运营困难重重

  现在有许多开发商在咬紧牙关一定要进入这个行业,先把地拿到了再说,哪怕是这个项目做烂了,以后的话,先把地圈下来再说。

  沈阳商业地产“大跃进”,谁能笑到最后?

  我问过陈启宗,现在沈阳你有这么多项目,你怎么看。他说没有关系啊,对我来讲,根本就没有竞争对手,他们做死了才好。

  主持人:地方政府的投资冲动,催生了商业地产的泡沫。强势的政策,使得金廊工程的很多开发商只能“被商业化”,其中既有无奈之举,也有盲目跟风。一些企业对前期项目的定位缺乏考虑,给后期的招商和运营带来巨大压力。不过令人疑惑的是,开发商又为什么要挤破脑袋,进入这个市场呢?

  世茂百货位于沈阳五里河体育场旧址附近,属于青年大街的繁华地段。这是金廊工程核心区段的项目之一。开发商是来自上海的地产巨头世茂集团。

  只是眼前的景象与地产巨头的形象颇不相称。地砖残缺、门口拉起警戒线、电梯闲置,这一切很难让人感受到这家商场还在营业。在商场七层,记者遇到了一位KTV的值班经理。

  KTV值班经理:名气根本也没打出来啊,给我的感觉。我没来这上班之前,我都不知道这有个世茂,世茂是做什么的。

  两年前入驻五里河时,商场主打女性时装,现在却难以为继。相关责任人坦陈,目前项目的运营十分困难。

  世茂百货招商经理:我们这地方,百货确实生存不了,因为我们也调整几次了也知道。整个项目它周边就没有百货这个氛围。而且这人流,做百货往这边少,买衣服肯定它是聚集很多在一起,人就愿意过去买。

  这位经理无奈地说,现在只能调整定位。由于商场周边多是餐饮公司,所以决定向餐饮娱乐转型。但这种后期调整,会大大影响商场的正常运转。

  商场大部分商铺已经撤出,只有一楼玻璃展示橱里留下的时装模特,还能让人依稀想起这里曾是一家服装百货商场。除了一些来看电影或唱歌的顾客,其他楼层基本无人光顾。

  项目运营困难重重,但开发商进入沈阳商业地产,或许是醉翁之意不在酒。

  世茂百货招商经理:房地产商拿来,他不见得是拿商场来赚钱啊,那我的住宅和写字楼

  可能把整个项目投资都赚回来,商场只是一个附属品,那就无所谓了呀。而且没有那么多专业的做商业的团队来帮你运作这个商场,哪有这么多人啊。

  事实上,开发商的醉翁之意仍然是通过商业地产来拿地。2011年8月,世茂集团董事局许荣茂在股东会后承认,之所以参与商业及旅游项目的开发,就是想借此拿到更多的便宜土地。

  财新《新世纪周刊》记者 李慎:现在有许多开发商在咬紧牙关一定要进入这个行业,先把地拿到了再说,哪怕是这个项目做烂了,以后的话,先把地圈下来再说。以后真的看好之后,已经发现没有地了,没有你施展的空间了,是非常后悔来不及的事情了。

  一些同行并不认同这种盲目的做法。目前正在沈阳老商圈中街进行项目招商的刘亮认为,有些开发商并不熟悉商业地产,缺乏对品牌商和市场的了解,必定造成项目后期运营难。

  沈阳九龙港商业管理有限公司招商总监 刘亮:招商其实这个时候做决定已经晚了。他先在选址的时候或拿地的时候,一定要把以后怎么好,怎么能把它做好来想清楚。按我们的说法就是运营前置,先考虑运营时期的问题,然后把运营拿到定位之前,做定位和做运营的时候同时进行。有些就不是了,既然反正招不到,随便来吧,能招什么样,就招什么样。然后商场只能越做越惨了,以后就会死了。

  主持人:金廊沿线有很多项目仍在进行。圈内人士告诉记者,最初开发商都非常积极,纷纷表示要在2010年或2012年开业,但如今却放缓了施工的步伐。虽然整个工程还未完成,风险就已经暴露出来,那就是严重的同质化现象。

  这是位于金廊工程核心段的青年大街,很多综合体项目正在施工中。这条街,被当地官员定位为“奢侈品一条街”。随处可见的广告牌上,“甲级”、“华丽”、“高端”之类的宣传字样夺人眼球。

  记者:经常去青年大街购物吗?比如万象城这样的商场?

  沈阳市民:那个不怎么去,因为可能说档次稍微高一些吧,毕竟说不是那种消费人群

  像我们这种承受的能力范围,可能说一件衣服一千块钱就到头了,他那都是能达到说八九千。

  业内人士汪辉直接把青年大街称作“综合体”一条街。他认为,如果不改变高端项目扎堆的状况,同质化泡沫就会发生在这条街上。

  上海三益建筑设计有限公司东北区域事业部副总裁汪辉: 不是在青年大街所有消费者都一定是追求高端消费,那么它有中端消费,谁来去满足它?现在很多做商业的开发商,没有真正去了解品牌商的需求,没有真正了解这个城市以及这个城市所辐射的其他城市的消费者的需求。都没有,全部是武断的,或找一个所谓的顾问公司三五天、半个月做一次调查。

  汪辉说,在一片扎堆的综合体中,草率入市的门外汉不在少数。在这样的大环境下,即便是有经验的商业地产公司,也将不可避免地展开一场激烈的厮杀。

  这是去年5月份刚开业的华润万象城,购物中心的巨型屏幕,正在不间断地播放奢侈品广告。

  主持人:采访中,华润万象城的一位负责人告诉记者,尽管万象城有爱马仕等品牌,但这些品牌的数量和体量并不足以支撑商场的运营。将来,随着嘉里中心、恒隆广场等更多高端项目的入市,对高端消费人群的争夺会更加激烈,市场竞争会更加残酷。

  华润潜在的竞争对手是位于青年大街北端的恒隆广场。为了赶在今年十月顺利开业,恒隆施工工地上的工人仍在忙碌。然而,该项目距离当地老牌的高端商场卓展前后却不到一千米。恒隆不仅要面对万象城和卓展的夹击,更要面对日益摊薄的高端消费市场。

  做了5年招商的刘亮说,现在沈阳商业地产是乙方市场,在商场和商铺的博弈中,商场议价能力明显下降,商场从租户营业额中收取的扣点费用也每况愈下。

  沈阳九龙港商业管理有限公司招商总监 刘亮:沈阳现在项目最低的扣点都已经达到10%了。正常的情况下,一个商业项目的扣点,商场百货也好,扣点应该是25%到28%之间,是属于正常的。

  谈到恒隆的项目,王永平回忆起他与恒隆集团主席陈启宗的一次对话。

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平:我问过陈启宗,现在沈阳你有这么多项目,你怎么看。他说没有关系啊,对我来讲,根本就没有竞争对手。他们做死了才好。

  王永平认为,在不久的未来,商业地产将面临一场的大洗牌。

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平:十年前人们在问什么是商业地产。十年后的今天,人们在问谁还没有在做商业地产。几乎所有的公司都卷入其中。这个时候,同时我还要问一句,五年后,谁还在做商业地产。你会不会在大浪淘沙中被淘掉。潮水退去,你会不会是裸泳的那个。

  变化太快的商业地产,让泛华广场古玩店的刘老先生读不懂。整个上午,他的店里只来了四人。好不容易有一个客人对店里的香炉有一丝心动,但八折的优惠仍然没能留住他。那么,商场又是否能留住这家小店呢?

  古玩店店长 刘克正:将来就是,我们这个合同,孩子说到年末就到期了。到年末到期我们就不干啦,我们就要整个要撤出了,就搬走了,这些东西都租个仓库,或者怎么着得找个地方,不知道哪个旮旯,不挣钱的,不划算吧。

  主持人:就像王永平所说,住宅地产是挣快钱,商业地产是挣慢钱。所谓快钱就是楼没盖好,就可以预售。商业项目则没有那么舒服,落成开业后,还需要两到三年的培育期,可能五六年后才会有一点回报。如果地方政府和开发商们不顾市场需求和行业规律,都只想捞一把就走,恐怕到头来,还没尝到甜头,就已经栽了跟头。正应了那句老话,眼看着它楼起了,但然后呢?

  感谢收看本期《财经大广角》,下周再会。

  

  

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