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合作建房艰难再启

记者 邢昀 实习记者 陈哲妮 朗晓雨 朱菲菲 2012年10月15日 08:27 来源于 财新网 | 评论(0
拿地依旧困难,期待政策破冰

  个人发起合作建房,“我的房子我做主”。

  我们售价虽然不高,甚至说比一般的商品房还要低的多,但是我们业主们完全可以自发形成这种景观的设计团队。

  城市“夹心层”为之心动,但也顾虑

  最后不成功怎么办。也不是说这个报名费的问题,就是我们要花很多的时间在这,因为这个期间,我们就肯定把所有的期望都放在这

  主持人:欢迎收看《财经大广角》。这个夏天,电商们大打价格战,各出降价招,好不热闹。于是微博上有人@任志强等地产大亨,要求房产商们也来个价格战,让老百姓享受点实惠。玩笑之余,表达了当前高房价下市民的无奈。不过,这个时候的确有人站出来,提出合作建房的想法,死磕高房价。他们打出“大家一起出资买地、一起建房”的口号,要为买不起商品房、又没资格住保障房的城市“夹心层”们圆一个买房梦。那么这一次合作建房再次上路,会走得顺利吗?请看记者的报道。

  有18年房产行业工作经验的孙智群,是新一轮北京合作建房的项目发起人之一。从7月11日召开新闻发布会宣布成立“北京合作建房”,到举行“路演”,孙智群一遍又一遍地介绍着自己的模式。

  孙智群:

  大家都是用所有购房人的资金来拿地,来盖房子,因为剔除了开发商的利润,所以让房价能下降30%到40%。

  在路演现场,孙智群会不停地告诉路人,目前自己的项目已相中了通州和大兴的两块土地。

  孙智群:

   每一次都有很多感兴趣的人,主动向我们索要名片。那么四次路演我们估计大概名片发出了1200多张,这种也是不断地增加你的信任度。

  一时间,孙智群的“北京合作建房”成为媒体报道、微博讨论的热点。据他介绍,目前从官网、微薄以及QQ群等渠道汇总而来的会员人数,大约已有500人。

  8月中旬,孙智群组织了第一次会员见面会,原计划10人左右,但陆陆续续又有会员前来咨询,不大的空间顿时显得拥挤起来。

  工作人员:随便坐,来做这个吧。

  在这个周六的下午,孙智群在向会员介绍未来社区的景观设计和园林绿化。这位合作建房者的理想是,我的房子我做主。

  孙智群:

   你说这个景观好不好,当然好了,还用说嘛,对不对,这个又提到刚才我说的外立面,这个外立面您看全是我所想要的那种弧形的景观,大的玻璃、通透的。

  我们作为委托建房这种模式,我们售价虽然不高,甚至说,比一般的商品房还要低得多,但是我们业主们完全可以自发形成这种园林景观的设计团队。

  主持人:

   在新一波的北京合作建房热潮中,孙智群还有一位同行者——温州商人赵志强。2012年,赵志强在温州运行多年的项目终于建成。作为全国第一个通过招拍挂成功拿地的合作建房组织者,赵智强在2011年下半年进军北京,他希望把温州的成功经验复制到北京等大城市。

  赵志强透露说,目前项目进展到拿地阶段,他们已经选中北京南五环的一块地。

  赵智强:

   现在我觉得北京还可以,因为现在我们报名,也达到了四百多人将近五百人,这两天的报名很多。

  这里是赵智强的北京合作建房咨询处,工作人员正忙碌地通过电话、网络回答各类咨询,有人则直接上门来报名。郭先生是来现场填写申请表的,虽然是北京人,但是准备婚房的压力还是不小。他表示,身边很多朋友都有这样的需求。

  咨询者 郭先生:

   就还是一个成本的问题,就是大家如果能合作把这个事情弄起来的话,肯定从成本上来说,比买商品房肯定要低,这样的话,自己也能少花一点钱。这是最主要的一个目的。

  来自安徽的李女士,北漂多年,在网上看到赵志强的合作建房项目,觉得价格在能承受的范围内,便过来了解情况。但对于合作建房到底能不能成功,李女士还是有不少疑问。

  咨询者 李女士:

  网上很多人也在说,万一最后不成功怎么办。也不是说这个报名费的问题,就是我们要花很多的时间在这,因为这个期间,我们就肯定把所有的期望都放在这。(关于资金)因为这个毕竟还是属于个人行为,国家还是没有任何这方面的一个保障政策。

  虽然合作建房吸引了不少处于夹心层的购房者,但购房者也有着种种顾虑,能不能拿到地,最终楼能不能建成。在整个过程中,人们最担心的是资金的安全性。对于这个问题,赵志强的团队是怎么解决的呢?

  咨询者:

   钱的话是放在哪里?

  工作人员:

   钱肯定是放在银行,或者信托,因为我们到时候公司会在那里设立公开账户,到时候你是把钱直接打到这个账户里面,而且是专款专用,到时候我们实行三方监管。有那个业主委员会,还有就是我们公司合作的银行和信托。只有三方同意的时候,才能动用这个款项。

  在资金问题上,孙智群的做法与赵志强大同小异。在孙的模式中,会员的资金只有在拿地时才会汇总到统一账户中。如果拿地失败,资金会退回原账户。

  理想很丰满,但现实却不尽如人意。由于政策的限制,当下中国的合作建房大多只能以房地产开发公司的形式展开。发起人也因此遭到很多争议。为了让合作建房在现有情况下运作更规范,“北京合作建房”的发起人孙智群,在不到一个月的时间内就决定转换策略。

  孙智群:

   北京合作建房从今天开始正式更名为北京委托建房,因为委托建房本身就是房地产开发公司常规的一个经营项目。

  孙智群在其官网上辟出一栏,专门解释“委托建房”的运作方式。他还引用了一张网络图片,来强调这一策略转变:在“合作建房”四个大字上画了一个“大差”,引申出的箭头指向“委托建房”。

  孙智群:

   那么对于北京合作建房来说,我们的界定方法和开发商完全一样,但是我们会更清晰得多。因为我们会把开发商的利润剔掉,同时我们没有融资的成本,我们也没有销售的成本,我们没有广告宣传的成本。

  孙智群打出的目标是“房价降低30%-40%”。以其拟建的通州项目为例,他估计该地块的楼面地价约在5000多元,每平方米的勘探费30元,设计费40元,建安成本2500元,水电气暖等市政配套费用400元,再加上各种税费,这一地块的实际单价为8900元。

  孙智群表示,委托建房将只收取3%的管理费作为报酬。不过,这种方式能不能在北京等大城市实现房价降低30%--40%,还不得而知,业界对此也有不同看法。但在高房价的当下,合作建房敢于挑战现有模式,其尝试值得继续观察。

  招拍挂拿地困难重重,实力难敌开发商。

  我们当时举牌举过几次,就是我们到那去匿名举,举到最后,就那时候还不知道我们是合作建房,举到最后就举到我们没法再举了。

  合作建房路漫漫,如何突破政策困境?

  发展住宅合作经济一个前提就是在制度设计上,要反映到,包括最后要反映到我们的法律规定上,要有住宅合作经济的法律地位。

  欢迎继续收看《财经大广角》

  主持人:

   多年来,全国多个城市先后有人发起合作建房,但成功者寥寥。于凌罡,是北京最早的合作建房发起人。他认为,让房地产商代建房屋的模式,可以节约资金和销售成本,还可以获得纯粹的服务收益,以实现合作建房者和开发商的双赢。但代建的想法真的可行吗?

  早在2003年,身为联想公司工程师的于凌罡,率先提出普通人可以通过合作建房,来摆脱现有制度的束缚,建造出自己理想的住所。2005年,于凌罡发起了全国首个合作建房项目,计划和北京万通地产合作,共同建设新中街1号地项目,他为这一项目设计了非常详细的方案。

  于凌罡:

   当时立刻就看到这块地,当时在国土局挂牌,这块地,最开始是个职业高中,这块地当时挂牌价是1.92个亿。我们当时去跟万通谈,这块地你们去帮我们买。2亿2千万,不管你多少钱买到,我们都可以给你们2亿2千万。你要是2亿能买到,就挣2000万。

  按计划,每户业主出24万元的保证金,共9600万。万通再以这笔钱拿到1.44亿贷款,就共有2.4亿资金。其中2.2亿用于支付地价款。拿地后,万通要负责跑88个证明文件,取得开工证。但这样一个看似完善的计划,最失败告终。

  于凌罡:

   第一个原因也就是说,大概有400个人参加了验资,这400个人里大概有80个人左右拿不出来24万,只有15万。第二个就是万通当时跟我们谈的,我们跟万通的设想就是我们出钱,万通不出钱,万通出贷款资质和所有的管理,我们拿七,他们拿三,我们拿2亿1千万,万通拿9千万。有些人就不太愿意万通拿钱。

  主持人:

   于凌罡在北京公开操作的其他几次拿地,最终都以失败告终。虽然中国目前的土地招拍挂制度,对各个类型的法人和自然人都开放,“合作建房”拿到国有土地使用权,其实并不存在制度性障碍。但现实情况却是,在拿地上,合作建房者很难真正与开发商去竞争。

  于凌罡:买到地的可能性非常小,事实上我们都明白,北京的这种情况,去买住宅用地,跟人举牌,根本没有可能性,我们当时举牌举过几次,就是我们到那去匿名举,举到最后,就那时候还不知道我们是合作建房,举到最后就举到我们没法再举了。

  不少业内人士也认为,房产商有专业的团队,拿地前的测算、资金实力、决策效率都要强于合作建房。

  黄小虎:

   他们最大的障碍就是取得土地,如果按我们现行的制度的话,他就只能去和开放商一起招拍挂,取得土地。能不能取得?那就是很偶然的情况下可能取得,多数情况是不可能和开发商竞争。因为它是靠大家集资的那点钱,开放商是可以无限地把价格抬上去,所以他不可能。

  就在多个合作建房项目折戟之际,中原小城许昌的一个合作建房项目——“书香苑”悄然建成。这被诸多合作建房者看作成功范例。但其发起人杨金城之所以能成功,实际上源于开发商退地。他是与地方政府完成交易,没有再经过土地招拍挂。

  主持人:

   2008年,“许昌模式”的发起人杨金城最终以3300多万元自有资金支付了地价款,拿下地块后才开始招募合作建房的参与者。以自有资金拿地是杨金城成功的重要经验。但不少业内人士坦言,这一项目的成功具有偶然性,在京沪等地价高昂的大城市恐怕很难复制。

  黄小虎:

   河南许昌是个很偶然的个案,可能很难推的开的,这块地的取得就很偶然。

  于凌罡:

   许昌这个不是委托代建,实际上是一个慈善的代建,他自己掏钱把地买过来,去便宜卖给大家,他不想做开发商,只希望跟大家一块来做。

  主持人:

   在另一个合作建房的成功案例中,眼看着房子就要建成了,却在销售环节遭遇政策瓶颈。2005年,赵智强依托自己担任会长的温州市市场营销协会作为平台,开始招募参与“合作建房”的会员。2006年,他委托一家房地产开发公司拿地成功。2012年的8月,历时6年的合作建房项目“理想家苑”即将竣工,但按照温州市的规定,“理想佳苑”必须像普通商品房一样,在网上公开上市交易,这意味着当初两百多户出资人可能无权得到住房。

  由于“理想佳苑”是全国首例个人合作建房项目,温州市政府在一开始并不能确定其建成房屋的性质。在政府部门层层上报、调研后,最终给予开工证,现在在销售过程中又遇到难题。不过赵志强认为,最初参与合作建房的会员,并不一定会吃亏。

  赵智强:

   就是说你可以支配这个房子了,万一买不到,这个房子产生的增值的部分也是归你,原来投了几十万,现在可能变成几百万了,那我卖掉,你拿这部分的钱,再去同路段买个房子,也可以啊,也等于是解决了住房问题,这个当然是麻烦一点,但至少说也达到这个目的了。所以大家对这一点来说,大家意见不大,虽然说两百多户,没有人因为这个事情来质疑,因为这个是政策的问题,不是我们的原因造成的。

  赵智强的这种做法,引来不少人的质疑。“合作建房”是不是已经变成“合作开发”,如何审核参与人的资格,是否存在投资投机行为,成了大大的问号。

  黄小虎:

   他这个房子的性质严格和商品房没有根本的区别,为什么呢,因为产权是个人的,个人可以随意处置。在初期的时候,是一些没住房的人为住房需求而去集资合作,但是,这个模式如果一推开,投资投机的资金肯定会进来。当然也可以施加种种的限制,但最终房子还是可能成为投机投资者炒作的对象。

  合作建房之所以会遭遇这一系列困境,症结在于其类开发商的性质。事实上,于凌罡等多个合作建房发起人都曾试图在民政部门注册合作建房的民间组织,但因为没有主管单位而遭到拒绝。政府从未明确反对过合作建房者的行动,只是始终没有允许其成立非营利组织。个人自主联合兴起的非营利公益组织,却不得不以公司的组织形式运作。这是当下合作建房者共同面临的尴尬。

  在国外,住房合作社是解决住房问题的一种重要途径。欧洲大陆一些国家,住房合作社建设的房屋达到了住房总供给的30%到40%。

  黄小虎:

   我认为合作建房是有广阔的发展前景,但是我们国家目前所谓的合作建房,不是严格意义上的住宅合作经济。住宅合作经济的特点:第一,它是非盈利的经济组织,纳入国家有关的工商、税收各个方面政府的监督和管理,以及扶持的对象,是一个重要的扶持对象。第二,它的一个最大的特点,就是住宅的产权是合作社所有,个人作为社员,入社的社员,只有使用权。这样就保证了第一它非盈利,就是没有利润,第二,由于个人不能够上市买卖,这种房子不可能有投机,或者投资的因素在里面。

  目前,国内外合作住房模式的性质有着根本性的不同,赵志强等人直言,自己做的不是彻底的非盈利社会公益活动,而是微利项目。目前国内政府在法律制度和政策设计上的不支持,已经成为当下合作建房面临的最大风险。

  黄小虎:

  发展住宅合作经济一个前提就是在制度设计上,要反映到,包括最后要反映到我们的法律规定上,要有住宅合作经济的法律地位,现在没有这个法律地位,一帮子人想合作建房,只能像现在这么去做,不可能有别的做法。

  主持人:

   采访中我们中发现,即便是提出质疑的专家学者,也对合作建房者的努力表示了理解和肯定。合作建房其实是高房价倒逼形成的一种探索模式。居者有其屋,是每个参与者的愿望。一些西方国家以住房合作社的形式,有效地解决了中等收入人群的住房困境。而在中国,由于法律和政策上的空白,如何发展合作建房还存在很多未知因素。我们期待,未来政策能够破冰,将合作建房引向一条规范之路。感谢收看本期《财经大广角》,下周再会。

  (记者王箐丰对此文亦有贡献)

  

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