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高端住宅热能否引导楼市

快评5分钟 2012年10月31日 18:05

大户型成交量继续增加,四季度销量或稳中有降

  首先来关注楼市。楼市调控开始之后,大户型、偏高端的住宅成交情况一直是观察楼市的人十分注意的风向标。多家机构的数据显示,进入三季度之后,国内高端住宅市场的成交量有较大幅度的提升。但这种热度能否持续下去呢。

  根据仲量联行发布的市场报告,今年三季度,北京、广州、成都等地高端住宅成交量进一步增加,环比增幅分别达到9.9%,37%和19.6%。同时,随着全国市场新增供应量增加,高端住宅的成交量继续扩大,大户型房源逐渐成为交易主流。

  以北京为例,今年三季度,既有中信城、金茂府这样的老项目放新盘销售良好,也有一些纯新盘的销售超乎市场预期。其中,中信城季度成交405套、成交金额超过26亿元。

  中国指数研究院指数研究总监 何田:我想还是在于随着成交量的回升,到了第二季度、第三季度,城市开发企业在推盘上,加大了中高端的推盘。北京、上海都有一些卖得比较贵的项目,像北京的比如说新景家园、中信城这样的单价在4万以上的楼盘。比如说上海有像中海的项目,单价在6万以上的这些项目的推盘量在增加,因为开发商看到市场成交量在回升,我们的购房者在逐步地进入市场。开发商在增加,这些项目要么是品牌项目、品牌企业开发的项目,要么它们的价格有一定的合理性。而且中高端项目一般在城市比较好的地段,周边一般没有什么特别强的竞争,只要定价合理或者产品品牌不错的话,是能够取得比较好的销售的。

  一直以来,中高端住宅市场交易以理性风格为主。因而它的动向往往具有前瞻性。根据中国指数研究院对三季度楼市的跟踪调查,中高端住宅市场行情回暖的这段时间,各地的普通住宅的交易量出现了反弹。其中,三线城市成交环比上升29.7%,增幅最大,二线城市和一线城市则分别增长了16.7%和11.8%。

  何田:第三季度从全国来看的话,三季度比二季度成交量增长是比较明显的。大概我们看了50个城市,三季度的成交量相对二季度大概增长了可能有30%左右,但是北京上海不太一样,它们的成交量最早在5月份就达到高点。之后,七八九月份基本上每个月都比上个月略微有点减少。

  何田认为,以北京、上海的楼市特点,销售高峰是“来得早,去得快”,这个特征同样也适用于两地的中高端住宅销售。

  何田:实际上,首先我们如果是看一个数据的话,大户型的热销我们自己认为最高点出现在六月份和七月份,这跟市场热点最高基本上是同一时间。所以我们觉得,这个历史上来看的话,高端市场不是成交量的绝对值,而是它占整个成交量的比重。我们觉得这个是市场热度很好的一个表现。而到了八九月份,虽然我们可以看到很多项目是卖得好,但是我们认为是推盘的增加,而不是因为市场整体热度的提高。实际上,北京上海这样的城市,八九月份市场总的成交量是在下降的,只不过因为推盘量增加,所以觉得好像是变好了。

  虽然市场整体热度稳中有降,但四季度到明年年初,是开发商推盘相对集中的时期,也是很多上市房企冲业绩的关键时期。面对更多选择,市场的购买力是否会被进一步激发呢?

  何田:所以我觉得对于四季度市场情况的话,我们目前还是认为四季度跟三季度会差不多,甚至像北京上海这些城市,它们的成交量在六七月份达到高点以后,如果推盘量没有明显增加的话,整个市场的成交量可能是会往下走的。而且还由于价格上涨到一定程度以后,很多购房者目前我觉得比较谨慎,再加上这种调控的预期还是比较强,所以我觉得是不一定的,不确定性比较强。

  其实高端住宅销售热前前后后已经持续了近半年多的时间了。这里面市场供求的自我调节是主要原因。尽管四季度的市场还有不确定性,但就整体住宅市场来看,价格预期已经形成了。

  

版面编辑:李禹谖

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