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房企再战一二线城市?

实时报道 2013年01月11日 12:42 财新记者 张岚

三四线市场低迷,重回一二线城市展开鏖战

  欢迎回来,下面我们来关注房地产企业的动向。两年前,当限购政策开始实施之时,开发三四线城市的广阔空间,一度成为各大房企的战略选择。不过到了今年,市场行情发生了戏剧性的变化,一二线城市重新成为房地产企业的首选。

  相比于2012年初的惴惴不安,中国主要房地产企业在年末可以松一口气了。截至2012年11月,万科已完成的销售额达1271.5亿元,同比增长18.4%;保利地产销售额920.3亿元,同比增长36.1%。

  而主打三四线城市的房地产企业,销售业绩则要差一些。同期恒大地产销售额为846.3亿元,同比增长6%;碧桂园销售额420.9亿元,同比增长6.5%。这样的业绩数据从侧面显示出,三四线城市开发已经遇到了天花板。中国房产信息集团发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》显示,由酒泉、呼伦贝尔、鄂尔多斯领衔的三四线城市占据了风险榜排名前50位。面对这样的现实,不少房企选择回到一二线城市拼杀。

  主持人:

  从两年前的“到三四线城市去”,到现在的“回到一二线城市”,房地产企业经历了怎样的战略选择,当他们重新在一二线城市聚集,会给市场带来什么样的变化?今天来到演播室的嘉宾是高策房地产顾问有限公司董事长李国平。

  主持人:

  李先生您好!首先欢迎您来到我们的演播室。在上面的小片中我们也了解到了,我们比较了几家房企,他们去年的一些销售状况,得到了一个非常有意思的现象,就是主攻一二线城市房企的销售状况,要比主攻三四线城市的状况要好得很多。为什么会出现这种状况呢?

  李国平:

  我觉得这是一个非常好的视角。通过企业主攻方向不同来看表现,实际上就是反映了这么个情况,也就是2012年三四线城市的房地产的复苏、回暖,远远不如一二线城市整个房地产市场回暖的速度和质量。

  主持人:

  可是我们知道在两年前,也就是房产政策刚刚出台的时候,我们发现包括万科在内,许多房企都在喊“要到三四线城市去”这样的口号。但现在我们看来这个三四线城市的通道似乎是没有走通,为什么呢?

  李国平:

  当初应该这样看两个方面:一方面大家认为限购之后,肯定在一线城市,就是没有那么多的需求,和没有那么多的市场需求来需要开发商在拥挤的环境里面去拿地皮销售。所以大家觉得我应该另外来转移市场,所以大家就觉得我应该到三四线上去。这是一个被迫转移。

  第二个,实际上大家认为主要的限购是集中在一二线城市,所以三四线是不限购。所以在这种情况下,大家认为到不限购城市里面去开拓,成为大家的主攻方向。现在归结起来应该可以说是一种开发商的产能的过剩。

  主持人:

  我们怎么样去理解这种产能过剩,他能被释放出去吗?

  李国平

  释放不出去,现在就是因为从现在目前三四线城市的情况来看,这种产能过剩的转移,并没有在三四线城市得到很好的释放。

  主持人:

  是不是因为意识到这个原因,包括万科这样的大型房地产企业,它在意识到这个问题以后,在2012年我们看,它主要是在一二线城市拿地,是因为这个原因吗?

  李国平:

  我相信是的,其实像万科这样的公司,在十几年前,他们在天津东丽湖的时候,他们就曾经遇到过一下子拿几千亩的地。所以应该这样讲,在中国的房地产公司里面,到一些比较相对目前还不成熟的区域,可以拿大片土地,万科是第一个。后来他很快就发现,这种开发是难以为继的。

  但是同样的恒大可能就没有这样的意识,他们更多的是觉得仍然要进行城镇化的三四线城市规模的发展。因为他们在一线城市拿地不容易。三四线城市可以跟政府有一个很好的勾兑,一下子可以拿更多的土地和更优惠的地面价格,很好的成本。所以就发现恒大建造的房子都不错和很便宜。它的不错是相对它的性价比。

  但即使是这种情况,恒大也遭遇了很大的问题,所以许家印已经在香港宣布了恒大在三四线城市的运营遇到的很多困难。他们可能会重返二线城市。

  主持人:

  李先生,就算他们转变了一种回归的话,可一二线城市的盘子就这么大,这么多人涌入以后,它的竞争会不会更激烈呢?

  李国平:

  我认为会有问题,就如同大家当初在一二线产能过剩,向三四线城市去进军、转移,但是遇到的是什么?是市场的需求有限,现在你回归一二线城市,可能遇到的问题是相反的,你的土地的供应是有限的。所以在这种时候,我担心这种回归会让这种竞争变得更加激烈,可能到最后会推助土地价格的上涨。然后再竞争的过程当中,大家会更激烈。但有一条是肯定的,就像你刚才所说的,规模化是不存在的。因为一二线城市以后的增量也是有限的,尤其当大家再从三四线城市重新回来的时候,这个局面会非常拥挤。所以我认为有很多企业回不来。

  主持人:

  您觉得在这场鏖战当中,哪些企业会出奇制胜?我们知道去年2012年全国的商品房销售的同比增长是在9.1%,像恒大还有碧桂园只达到了6%,它必然是想回归到一二线城市的,那在这个过程中它能出奇制胜吗?

  李国平:

  我觉得2012年企业能得到到6%的增长,我认为已经很不容易了。在原来2012年年初时,大家都很悲观的情况下,现在的问题就在于,大家都在追求增长,但我们的市场是有限的,实践证明三四线城市是有限的需求。一二线城市在限购的情况下,在土地供应稀缺的情况下,它也是有限的市场。 所以在这个有限的市场里面,企业要扩大规模,蛋糕做不大,就只能考验你抢蛋糕的能力。那么也一定会有人抢不到,或者有人无法增长,这是一个铁定的事实。

  所以我认为,下一步简单地如果去抢蛋糕的话,谁都不会具有更强的能力,关键是你能不能再做蛋糕。那个蛋糕就在于,我刚才提到的商业地产,商务产业地产。还有一个企业,如果你仅仅是生产销售,那你永远是一个轻资产的公司,你永远需要拿更多的地。

  主持人:

  好的,非常感谢李先生的点评。

  短短两年间,房地产企业绕了一个大圈。其中虽然有政策因素的影响,但企业对增长和规模的追求在决策过程中扮演了重要角色。当他们重新回到一二线城市的战场上来时,游戏的规则已经改变,谁能笑到最后,看的是转型和经营的能力了。  

责任编辑:龙周园 | 版面编辑:李禹谖

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