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新一轮地王潮的隐忧

快评5分钟 2013年07月31日 09:06 实习记者 崔庆

5月以来一线城市地王频现,风险在于地产商并不一定能赌对未来

  【财新网】(实习记者 崔庆)【主持人】接着来关注房地产。最近,北京上海等城市的土地市场就像这炎炎夏日一样,热度是一浪高过一浪。7月23日,位于北京东五环外的孙河地块,被中粮地产以23.6亿元的总价拿下。剔除配建的保障房等面积后,该地块可出售商品房部分的楼面地价将高于每平方米5万元。这个数字超过了此前北京的单价地王万柳地块和夏家胡同地块。7月初,上海浦东新区张江高科技园地块也以48.7亿元的价格一举刷新了上海年内总价地王纪录。近几个月来,一线城市密集涌现出很多高总价、高单价、高溢价的地块。但这波地王潮也隐藏着不小的风险。

  【解说】今年5月以来,典型房企在一二线城市的拿地步伐开始加快。进入7月,土地市场依旧高烧难退,除了刚才提到的万科张江高科技园地块,懋源夏家胡同地块,以及中粮地产的孙河地块之外,雅居乐、中海地产、保利置业等房企均有所斩获。

  【葛海峰 中国指数研究院副总裁】

  其实,大家都能够看到,在一线城市需求非常的旺盛的,比如像北京这几年,基本上这个完全处在供不应求的状况,而且通过这个需求一段时间被压制之后,这些需求是要逐步得到释放的。

  【主持人】

  尽管一线城市的需求被看好,但也不是所有房企都能自如地应对风险。一位品牌房企的内部人士对财新记者表示,中型开发商以高价博一些规模小、地段好的优质地块,是一个相对不错的策略。但规模大、总价高的大盘项目更适合大型公司,中型公司贸然拿大盘,点没踩准就很可能被拖垮。

  【解说】

  例如,最近北京懋源置业有限公司以17.7亿元的价格,外加配建3.8万平米公租房的条件,夺下北京夏家胡同地块,楼面价格已经达到每平方米4.1万元。一位大型房企的内部人士在接受财新采访时质疑到,“不知道这块地是怎么算账的,项目入市至少要卖每平方米7万元才行。”

  【李国平 高策地产服务机构首席策略官】

  第一我认为他很不理性,他是完全赌未来,豪赌未来。应该是从理性的角度技术的层面他是算不过账来。而且国家的宏观调控一直在防止房价出现这样的暴涨,所以他除非有一个预期,就是,国家接下来的政策,会放松到房价一两年之内倍增,翻番。这个预期我们没有人会看得到。

  【解说】

  日前国务院出台的“金十条”提出了严格防控房地产融资风险的要求,再加上贷款利率的开放,未来像懋源这样整体实力相对较弱的中小型房地产商,在项目融资、后期运作上将会面临更大的压力。

  【葛海峰 中国指数研究院副总裁】

  这个市场风险肯定是有的,可能政府会有相应的土地款的付款要求,开发建设的时间要求。他现在可能前期资金准备了,但是后期要去融资的,一定是这样的,他这样的话,在这样的市场环境下,融资成本就决定了他未来项目发展的情况。第一,银行,银行能不能给支持,然后其他资金方面的成本怎么样。

  【主持人】

  目前北京夏家胡同地块周边的二手房价格为3.2万至3.8万,与懋源未来预期的7万房价有着巨大差距。在这种“面包比面粉贵”的情况下,李国平认为懋源只有做大蛋糕,将其建成高端小区才能降低未来的亏本风险。

  【葛海峰 中国指数研究院副总裁】

  在当前这种市场环境下,开发商还是要谨慎一些的。因为这个市场变化还是比较快,回归一二线是没什么太大问题,肯定是一二线的需求还是比较旺盛的,但是要结合自身企业的特点,比如说你之前的这种产品运作的情况、操作能力、对未来的预期不能过高。

  【主持人】

  华远地产董事长任志强前两天在一场论坛上谈到,地王涌现是土地供应短缺形成的价格暴涨。“众多的企业饿了,给一块骨头,也一定会打得火爆。”现在一线城市土地市场高烧不退,与去年土地供应量低于50%有直接关系,北京甚至还不到40%。任志强还说到,要建立房地产市场长效机制,首先要统一市场和供给制度。这或许才是釜底抽薪之策。

  (记者朱以师对此文亦有贡献)

  

版面编辑:邱祺璞

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