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巴曙松:商业地产潜力巨大

2012年03月22日 11:47 财新实习记者 林景熙

商品房、保障房双轨体制成形,房地产业态多元化,创巨大潜力

  国务院发展研究中心金融研究所副所长  巴曙松:

  现在谈房地产的转型,直接的推动力是近期的房地产的一系列的调控的措施。我看到在理解调控政策方面,不能仅仅理解为是对房价的打压,包括一揽子的政策的措施,这就包括对房地产的去投资化,以及重点是满足刚性需求的这个政策导向。我们可以把住房需求分为投资增值需求,自住性的,改善性的,养老和结婚等等这些需求。

  第二个推动这个驱动力的是中国城市化的快速推进和人口的重新分布。在2011年,中国的城市化率超过50%,是有标志性的一个指标。从趋势来看,我们城市化的过程还在推进,每年的年增还是上升差不多0.8个百分点。城市群的形成和城市人口的重新布局,也使在城市里面的房地产的需求量出现明显的上升。

  我们看到,从整个城市化的推进的进程来看,未来中国还会产生更多的特大的城市和大型的城市,这些部分它的房地产的供给方面的矛盾是主要的矛盾。

  同时,中国的刚才几位专家都谈到了区域的调整,我们看到金隅刚才讲的区域的调整。其实很多的跟随着这些产业,从发达地区向中西部的迁移,也使得这种区域格局的调整,为房地产发展开拓了一个新的发展的空间。我们看到现在在一线城市这些限购,导致销售回落得比较快,但是总体的房地产投资的数据还在比较高的位置,跟这种区域结构的转变有直接的关系。

  同时,从去年开始,保障房的大规模的建设,一方面带动了房地产投资的对冲商品住宅回落的影响。同时也加速了在房地产市场的一个市场轨和保障轨这样一个双轨体制的大致的轮廓成形和合理的分工。

  总体来看,我们也研究过日本早期不同城市化阶段,市场主打的保障房和市场商品住宅的比例。在城市化启动、加速的初期,日本房地产市场上,保障房建设占相当大的比重,超过一半以上。现在目前这个阶段,如果我们3600万套全部建成的话,到2015年底,我们保障房的存量占比会达到30%,这可以弥补前一阶段保障房建设的缺失。从 2012年的情况看,大概保障房预计性开工的目标700万套。2011年的1000万套新开工的保障房,在2012年进入后续的施工期,2012年会进入到保障房施工和竣工的一个高峰期。这个对于形成市场轨和保障轨的双轨运行和合理分工,和下一步合理调整房地产调控的政策定位奠定了一个基础。

  从转型的第二个方向来看,中国整个房地产市场非常分散,这一轮的转型和调整,会使行业的集中度有明显的提升,分工细化和专业化程度的提高。我们看到 2011年全国的地产销售前二十强,它的市场占有率已经开始从最开始的可能10%不到,现在已经逐步上升到了25%。不同的地产商,策略开始出现一些差异化。我们既看到了做量的,好水快流的,像万科、金隅这种高周转,快速的销售。我们也看到瞄准中高端人群,布局核心城市和中高端楼盘,瑞安应该算这个高增值的。第三类就是强调普通住宅开发销售和商业物业开发来混业的,多业态的尝试。第四个,在一二线核心区域进行商业综合体的开发,比如说像万达这样的模式。第五类就是做工业配套的这些开发。所以开始从没有明显的分工,变成有一定的分工。

  第三个转型的方向,房地产的金融产品在2012年会有明显的快速的发展,开发商的资金来源的种类会更加的多元化。2008、2009年开工的这些项目规模很大,贷款规模也很大,但是期限基本上两到三年,今年是一个到期的高峰期。加上今年也是一个信托偿还的高峰期,在销售没有明显改善的情况下,房地产金融的活跃,房地产金融能力也开始成为房地产行业竞争的一个核心竞争力。

  所以2012年我认为是房地产金融启动之年。

  从第四个方面来说就是区域分化,沿海和中西部地区,不同的增长点,使得我们的房地产企业,它的区域在产品结构的布局上,在不同地区,我们看到了明显的分化。我们从已经披露年报的这些上市公司,从它的一二线城市,三四线城市的土地布局情况看,分化已经开始越来越明显。而且从土地出让的区域结构和土地出让金的贡献比例看,中西部在明显的上升,沿海反而影响不是很大,占比在下降。

  从中国的城市化的推进来看,总体上来看,尽管现在房地产调控面临的压力还比较大,但是从长期来看,传统的这种住宅开发的,把它定位为一个加工制造业这个属性,还是有比较大的成长空间。一个可以比较的数据,在2010年的数据,我们城市的家庭住房套数比,在0.74左右,大概2011年上升到0.8左右。也就是说,成套的住房和现在城市的家庭数量相比,还有一个缺口。所以在这个缺口达到1:1消失之前,供给是主要的问题。所以传统住宅开发的空间还是有比较大的增长空间。

  从这些一线的城市来看,从国际经验来看,在一线城市的,它的商业地产未来的成长空间开始显现。因为与住宅不同,商业地产它起步比较晚,但是持续时间比较长。国际经验表明,在人均GDP3000到8000美元,往往是商业地产的起步期,8000美元之后,进入一个加速发展期,到两万美元之后,进入一个成熟期。在起步期,新增的供应往往比较快,而目前呢,总体上处于起步期,一线城市开始进入一个加速发展期。目前我们的商业地产基本的情况,零售物业里面,大部分是低端的,购物中心的占比比较小。写字楼里面,甲级写字楼占比很小,并且楼龄已经比较长了。在仓储里面,70%修建于九十年代以前。所以这几个方面,应该有非常现实的、巨大的商业地产的需求空间。

  很多分析者把商业用地和住宅用地的地价比做一个衡量指标,可以看出世界大城市的比值在5%-20%。而我们中国一线城市2011年的这个值是46%。所以往往一线城市的商业用地,目前开始凸显它的成长空间。从北京的情况看,我们从具体的数据来看,这个趋势已经开始显现。从北京市2011年土地市场的成交结构可以看出,房地产行业的业态多元化趋势已经越来越明显,而且这个商业地产的成长空间和潜力也显现出来,谢谢各位!

责任编辑:周勇 | 版面编辑:李禹谖

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