伊夫·泽诺（Yves Zenou），斯德哥尔摩大学经济学教授，并在瑞典工业经济研究所担任高级研究员。他的研究领域包括：社会互动及网络理论、城市经济学、对少数族裔的隔离及歧视问题、犯罪行为和教育。伊夫·泽诺还担任过英国南安普顿大学经济学教授，以及加州大学伯克利分校、欧洲大学学院和特拉维夫大学客座教授。参与了世界银行首任驻华代表林重庚和诺奖得主迈克尔·斯宾塞牵头的“十二五”规划研究项目。

　　伊夫·泽诺教授在中财办和发改委“十二五”规划的研究咨询报告中，结合住房市场的经济学理论研究成果和国际经验，分析了中国当前住房政策面临的问题和挑战，并提出了一系列建议。借泽诺教授访华期间，我们对他做了简短采访。

　　吴素萍：

　　泽诺教授，很高兴有机会能够对您做一个简短的访谈。我这边大概有，因为时间的原因，只有五个问题能够来请教您。第一个问题呢，是您曾经参与了那个世界银行驻中国第一任代表林重庚和诺贝尔经济学奖得主迈克尔·斯宾塞为中国“十二五规划”牵头组织的研究课题。你在这个研究课题里面，就中国住房政策提供了一篇背景论文，能否请您简单介绍一下您对中国当前住房政策有一些什么样的看法和建议？

　　伊夫·泽诺：

　　Housing policy in china, I think china moved too fast from plan economy to market economy. One big problem china is facing now is the rise of poverty, because of the housing policy in china. So i think housing policy should now be focusing more on social housing and and social problems to help the poor.

　　说到中国的房价，我认为中国从计划经济到市场经济的转变过快了。现在中国面临的一个大问题是贫困的凸显，是由中国的住房政策导致的。所以我认为，住房政策现在应该更多地关注社会住房，关注社会问题以帮助贫困人群。

　　吴素萍：

　　第二个问题是，中国政府当前也正在致力于发展社会住房。在社会住房方面，我觉得有两个方面是特别重要的，一个是住房质量，一个分配是不是公平。在这两个方面呢，而且中国存在的问题也比较突出，尤其是在如何保证这个社会住房的公平分配和公正上，问题特别严重。我想请教的是，国际上有哪些经验可供我们中国在实行这样政策的时候，做些参考和借鉴？

　　伊夫·泽诺：

　　A lot of countries have implemented housing policy and social policy, but of course, we have to be very careful with quality. Quality is very important. So if we go through housing policy for support, we have also to develop the quality of the housing. Now i think for china, one of the problems is that there is lot of housing of very bad qualities, especially for the migrants here. And i think if we do social policy we should either destroy and reconstruct or innovate (renovate?) this kind of area.

　　很多国家都实施了与此相应的住房政策和社会政策。当然，我们要十分注意质量，质量很重要。所以如果我们要通过住房政策来获取社会支持，就必须提高这样住房的质量。现在我觉得，对中国来说的一个大问题，是很多住房质量都很差，尤其是流动人口所居住的那些。而且我认为，如果我们要制定社会政策，对这样的区域要么选择拆掉重建，要么全面翻新。

　　吴素萍：

　　第三个问题是，很多国家都在鼓励自有住房，让自有住房作为经济发展的一个重要动力源，欧洲和美国以及亚洲的日本都是这样做的。但是在中国呢，传统上也有比较崇尚自有住房的传统。但是很多学者们的研究表明，过高的自由住房率，其实并不一定有利于经济增长。那么在您看来，我们应该如何来权衡这个自有住房和出租房的比例，有什么样的政策能够来促进这两种住房之间的平衡？

　　伊夫·泽诺：

　　That’s a complicated issue, because exact balance is not easy. As I saw this morning, some countries like Spain for example, a huge amount of them have rentship, but no social housing. other countries have both. So the balance is very complicated. Because ownership tends to favor rich people, the negative aspect is that it creates also immobility of the people. The social housing is good, but it also forces people to be somewhere. So there’s a trade of ,but it’s difficult to say, 60--40 I don’t know, I think the two policies should be complemented, so we do it together.

　　这是个很复杂的问题，因为精确的平衡状态很难实现。正如我今早所见，有些国家，比如说西班牙，这些国家有出租房，但没有社会住房，而有些国家二者兼有，所以平衡的形态是很复杂的。自有住房对富人有利，但同时导致人口流动性的降低。社会住房有很好的作用，但它也迫使人们定居于一处。所以这需要在两者间的协调，不过很难说比例应该是六四开或是其他数字，我想两种政策应相互补充，同时使用。

　　吴素萍：

　　第四个问题是，由于住房市场是有交易成本的，而且信息也是非常地不对称，售房人和租房人之间呢，不可能签订一个非常完备的合同。那么从这个意义上来说，住房市场并不是一个完全竞争市场，因此需要有政府的适当干预，这种干预会有助于提高住房市场效率。根据您的研究，在政府干预市场时，应该把握哪些基本的原则，能够保证这些政策是中性的，它不会影响整个市场的效率。

　　伊夫·泽诺：

　　Yes, so we know from experience that the housing market is not perfectly competitive, because of lots of restrictions, there’s transaction cost, the searching affection so on and so forth. So I think for me, the government should intervene, because the market does not run perfectly. I know in the US, there’s a lot of views that we should not intervene, but I think the gov. should intervene, because the market is not functioning well. And when we see all the pocket of poverties, and all the friction, we see that it’s not working well. And for example, mobility is very difficult. Some people are stuck in some area, and housing gets very important for them to move to new areas.

　　是的，历史经验告诉我们住房市场并不是完全竞争的市场。因为有很多的限制条件，比如交易成本，选择偏好等等。所以以我的观点，政府应该干预，因为市场自身不能完美地运转。我知道在美国，有很多观点强调政府不应干预，但是我认为干预是必要的，因为市场的功能并未良好地发挥。当我们看到那些贫困人群的困境，和那些摩擦，我们知道这样是搞不好的。举个例子，人口流动变得很困难。一些人困守在某个地区，住房对他们迁移到新地方是很重要的。

　　吴素萍：

　　最后一个问题是，我相信不仅是中国人当下最关心的问题，也是全世界各路媒体都非常关注的问题。那就是中国的房价。中国房价在这四五年来一直上涨得非常快，有些人认为中国房价泡沫明显，有人则认为，即使中央和地方政府推出各种各样的限购措施，房价下滑也相当有限，中国住房市场的刚性需求依然存在，因此从这个角度来看呢，泡沫并不是十分明显。按照您的研究来看，我们应该如何来判断一个地方的房地产市场是否有泡沫。

　　伊夫·泽诺：

　　Ok, so this is a complicated issue, but I think we all should look at the fundamentals of the economy. So it should be coordinated between the fundamentals and the housing price. And the second also, we need to look at the expectation of the people. so for example, one thing which is a good indication is how the gov. is setting the interest rate of the mortgage. So for example, if u increase interest rates, then price is gonna go down, because people are gonna buy less and less. If u reduce interest rates, then price’s gonna go up. So this is very important, but the bubble is very difficult to know in China. Because as long as economy like here is growing, as long as there’s growing GDP, I don’t think it’s a bubble. Now of course if u have stagnation of the economy, and housing price soaring, then the bubble is more likely to explode.

　　这是一个复杂的问题。不过我认为我们应该观察经济的基础部分。经济的基础部分与住房价格应该有协调。另一方面，我们需要观察民众的期望是什么。举例来说，一个显著的指标是政府如何确定房贷利率。如果提高利率，房价将下降，因为人们会购买得越来越少。如果降低利率，房价将上升。所以这很重要。但是很难判断中国是否有泡沫。因为只要经济在增长，只要ＧＤＰ在增长，这就不是泡沫。当然如果经济陷于了停滞，而房价继续飙升，那么泡沫可能就会被戳破。

　　吴素萍：

　　如果有泡沫的话，有哪些政策上的应对措施，能让我们来比较好地防止这个泡沫的崩溃，然后使它对经济的影响最小？

　　伊夫·泽诺：

　　So if the bubble exists, it’s very risky, because it will explode, and u don’t want that. So I think it’s really a problem of monetary policy. So it’s really a problem of playing with interest rate. u really have to play with that , because u want to change the expectations from the people, u want people to change expectations, so the prices go down. So what u have to do is everything for the price to go down. So one way is to change the interest rate, and that’s right, for example.

　　如果泡沫存在，那非常危险，因为它可能爆开，你绝不希望看到。实际上我认为这是个货币政策的问题。是如何进行利率调整的问题。你需要做调整，来改变民众的心理预期。民众改变心理预期，价格才会下降。所以你要做的就是使用所有方式让价格下跌。一种方法就是改变利率，而这是正确的做法。